A Ação Revisional de Aluguel é o mecanismo jurídico utilizado para ajustar o valor da locação ao preço de mercado, assegurando o equilíbrio financeiro do contrato.
Para que a ação seja possível, é necessário que o contrato de locação, ou o último acordo de reajuste, tenha pelo menos três anos de vigência.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que este lapso temporal é um requisito indispensável, destinado a preservar o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento indevido de uma das partes.
A petição inicial deve indicar o valor de aluguel que a parte considera justo, portanto, o juiz pode fixar um aluguel provisório em caráter liminar.
Se o pedido for do locador, o valor provisório não pode ultrapassar 80% do montante pretendido.
Se a iniciativa for do locatário, o valor não pode ser inferior a 80% do aluguel vigente.
A concessão dessa medida é amplamente aceita pela jurisprudência, desde que a parte autora apresente provas consistentes da defasagem do aluguel, como laudos de avaliação de mercado.
O novo aluguel estabelecido na sentença retroage à data da citação, sendo que as diferenças acumuladas durante o trâmite do processo deverão ser pagas de uma só vez, com a devida correção monetária.
O valor da causa na Ação Revisional de Aluguel deve corresponder a doze meses do aluguel em vigor no momento do ajuizamento da ação.
É importante destacar que a lei não exige um contrato de locação por escrito.
A jurisprudência é pacífica no sentido de que a relação locatícia verbal, uma vez comprovada por outros meios (como recibos de pagamento, trocas de mensagens ou testemunhas), também permite o ajuizamento da ação revisional.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – site: www.ferrazsampaio.adv.br
