A população brasileira enfrentou muitas adversidades nos últimos tempos em virtude das restrições sanitárias e isso, claro, afetou todos os setores, primordialmente, o imobiliário. Não podemos deixar de citar que a maioria das pessoas são locadores ou locatários, inclusive os entes públicos são locatários (delegacias de polícia, por exemplo), não importando se formal ou informalmente, ou seja, se possui contrato escrito ou não.
E um tema recorrente, nesse ano de 2021, é o reajuste dos alugueis, pois o IGPM é o índice praticado no mercado locatício, contudo, atingiu altos patamares.
O IGPM é utilizado pelo Banco Central como referência da inflação, e o principal objetivo é restabelecer o poder de compra da moeda, portanto, evita-se que o valor do aluguel fique fora do preço de mercado. Contudo, a manutenção do IGP-M, com essa alta estratosférica causa desequilíbrio contratual.
Os locadores têm o direito de exigir a aplicação do reajuste contratualmente acordado, mas em decorrência do IGP-M estar muito superior à inflação oficial medida pelo IPCA, os atores locatícios devem agir com prudência.
As negociações, nos últimos tempos, foram embasadas na pandemia, pois quem teve a renda afetada pela pandemia deixou de pagar aluguel, seja na locação residencial ou não residencial, e claro, o reajuste anual é o supervilão.
Mas, também, necessário se faz, a análise da situação do locador, uma vez que a maioria dos locadores depende do aluguel para subsistência, ou seja, como receita principal. As pessoas imaginam que o locador é um investidor, ou seja, pessoa que tem 50 imóveis e vive da renda, mas esse compõe a minoria. A maioria é a pessoa que tem poucos imóveis, um, dois ou três e utiliza a locação para complementar a renda ou até mesmo sobreviver.
Os reajustes da locação pelo IGPM, índice que subiu sobremaneira, tendo em vista a crise pandêmica, devem ser repensados.
A solução é trocar o IGP-M por outro índice, como o IPCA ou, ainda, outros que também variam em torno de 6% ao ano (IPC/Fipe 6,35%, INPC/IBGE 6,22% e INPC-DI/FGV 4,83%), ou seja, em torno de 1/5 da variação do IGP-M
O cálculo, tendo como índice o IGPM, pode resultar num valor acima do preço de mercado do imóvel.
Temos que analisar e refletir, bem como ter em conta o preço real do aluguel do imóvel, de forma justa. Quanto vale o aluguel desse imóvel? Em decorrência desse questionamento, o judiciário foi sobrecarregado de Ações Revisionais envolvendo a aplicação do IGPM, com a finalidade de substituir-se o IGPM por outro índice que retrate melhor a situação econômica brasileira.
Contudo, faculta-se a ambas as partes pleitearem a revisão do contrato de locação, tanto o locador para majorar o aluguel, quanto o locatário para manter ou reduzir essa contraprestação pelo uso do imóvel.
O propósito deste atrigo é mostrar aos leitores que, caso uma das partes, veja-se em desvantagem poderá socorrer-se da Ação Revisional, uma vez que as relações contratuais devem ser equilibradas e uma parte não pode auferir vantagens em detrimento da outra.
Não entrarei no mérito do conteúdo da fundamentação jurídica, pois somente um advogado especializado poderá analisar o caso concreto e decidir a melhor estratégia aplicável, em razão de a legislação prever requisitos específicos para a propositura da Ação Revisional, podendo ser embasada na Lei do Inquilinato e/ou no Código Civil, de acordo com a atribulação enfrentada pela parte em prejuízo.
Portanto, a melhor solução é negociar. Locador e locatário, se for o caso, com a ajuda da imobiliária ou de um advogado especializado devem sentar-se à mesa e conversar.
A conclusão da negociação alivia o locatário e permite que o locador evite um calote ou até mesma a situação extrema, assim dizendo, a rescisão do contrato.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário.
