Encerrando a série de artigos sobre a responsabilidade do locador e locatário, trago reflexões acerca das obrigações dessas figuras locatícias frente ao condomínio.
A Lei do Inquilinato, nos arts. 22 e 23, descreve as despesas ordinárias e extraordinárias do condômino, bem como a responsabilidade por arcar financeiramente com cada espécie de despesa.
O Locador não poderá, diante das disposições normativas, carrear as despesas extraordinárias de condomínio ao locatário, bem como este tentar eximir-se do pagamento das despesas ordinárias, imputando a responsabilidade ao locador.
O inciso X, do art. 22, prevê que o locador é responsável pelas despesas extraordinárias de condomínio, sendo que o parágrafo único, conceitua a nomenclatura, “Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício….”.
Ainda, traz um rol exemplificativo, a saber: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva.
No que pertine ao locatário, este também possui responsabilidade financeira frente ao condomínio, que estão estipuladas no art. 23, da Lei em debate.
“Art. 23. O locatário é obrigado a:
(…)
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva…..”.
O legislador, a título de exemplo, citou casos de despesas ordinárias, tais como: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Observe-se que a Lei do Inquilinato não selou o rol das despesas extraordinárias e ordinárias, sendo exemplificativas, e servirão de parâmetro, portanto, as despesas que não se encontram no rol dos artigos em comento, deverão ser interpretadas conforme o caso concreto.
Por último, somente as despesas ordinárias poderão ser repassadas ao locatário, mesmo que disposto o contrário, contratualmente, sendo nula a cláusula que impõe ao inquilino o pagamento de despesas extraordinárias do condomínio, uma vez que se trata de garantia assegurada pela lei.
Contudo, o locador poderá absorver as despesas ordinárias, se dessa forma manifestar sua vontade, por exemplo, no contrato de locação, pois o legislador, nesse tocante, desejou que abusos fossem evitados contra o locatário, visto que o locador é considerado a parte mais forte da relação locatícia.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado imobiliário e condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário, coordenador da pós-graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br Site: www.ferrazsampaio.adv.br
