Os contratos estão presentes, rotineiramente, em nossas vidas. Eles são estabelecidos desde o vínculo no trabalho, casamento, locação, venda e compra ou, ainda, na prestação de serviços; e exigem atenção e cuidado.
Muitos desses contratos não são firmados formalmente, ou seja, por intermédio de um documento e, nestes casos, são denominados como contratos verbais. Como exemplo, podemos citar a contratação de um eletricista para um reparo elétrico, a compra de produtos em supermercados, dentre outros.
Os contratos verbais são utilizados para contratações de menor complexidade, mas, contudo, exigem muita atenção, pois o que foi pactuado verbalmente pode ser motivo de questionamento.
Contudo, deparamo-nos com contratos mais complexos, tais como, locação de bens móveis e imóveis, prestação de serviços, venda e compra de imóveis, bancários (empréstimos, conta corrente, cartão de crédito, e etc).
No caso de contratos de compra e venda imobiliária, não só o contrato deve ser confeccionado, mas deve-se checar o histórico das partes envolvidas, de forma completa.
Assim, é obrigatória uma análise minuciosa do vendedor e do comprador (também analisará a empresa, que porventura, seja o vendedor proprietário ou sócio) e checar a capacidade financeira do comprador.
O comprador ou seu representante deverá analisar a matrícula do imóvel, com o objetivo de confirmar a propriedade do bem, vislumbrar e analisar os gravames, penhora, indisponibilidade, usufruto, averbação de contrato de locação, inventário, dentre outros problemas que poderão inviabilizar ou dificultar a aquisição do imóvel.
Ademais, para que haja uma compra segura, sem surpresas futuras, o adquirente poderá colher informações junto ao Poder Judiciário e, assim, analisar eventuais processos judiciais.
No dia-a-dia do mercado imobiliário, os profissionais comprometidos em transações de compra e venda ou permuta, obtêm as chamadas “certidões negativas”. Esses documentos, geralmente, servem para checar problemas envolvendo o vendedor e também, o imóvel.
Portanto, necessário se faz a obtenção das certidões negativas da Justiça do Trabalho, Justiça Estadual (civil e criminal), Justiça Federal, Cartório de Protestos e Receita Federal.
Uma questão de relevância e que devemos ter especial atenção, versa sobre a dispensa das certidões negativas, pois algumas pessoas entendem que, desde 2015, as certidões negativas não são mais necessárias, uma vez que a Lei 13.097/2015, a qual alterou a “Lei da Documentação Imobiliária” (Lei 7.433/85), destaca a importância da concentração dos atos na matrícula imobiliária – todos os atos que impliquem vulnerabilidade ou fraude devem ser registrados na matrícula, ou seja, em poucas palavras, se não estiver na matrícula, por exemplo, não atinge o comprador de boa-fé.
Porém, analisando a lei, verificamos que é uma faculdade do Cartório dispensar as certidões para efetivar a transação imobiliária, contudo, o comprador, não, em nenhuma hipótese, pois esses documentos são a segurança do comprador que não haverá problemas futuros que atingirão sua propriedade.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário.
