O imóvel locado deve ser entregue no estado em que foi recebido, com a realização dos devidos reparos e limpeza, respeitando as condições pactuadas entre as partes no contrato de locação.
Impende esclarecer que, ao analisar a Lei 8.245/91, conhecida como a Lei do Inquilinato, observa-se que o art. 23, inciso III determina que o locatário deve “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”.
Usualmente, as imobiliárias realizam a vistoria de entrada e também, a vistoria de saída, pois assim, confeccionadas de forma clara e devidamente documentadas, pode-se evitar litígios futuros.
Nesse sentido, a condição do imóvel deve ser cuidadosamente avaliada.
O locatário não precisa realizar melhorias além do necessário para manter o estado original do imóvel, desde que o uso normal não o tenha depreciado além do razoável.
Por exemplo, gabinetes de banheiro, cozinha, rodapés, somente devem ser trocados, caso sejam danificados.
A substituição de gabinetes, rodapés e portas pelo locatário só seria exigível se houvesse um acordo contratual específico sobre a obrigação de manutenção ou se tivesse ocorrido dano além do desgaste natural. O locador, ao exigir essas substituições, deve provar que o dano ocorreu por culpa ou abuso do locatário e não por uso normal.
Uma das controvérsias que mais “tira o sono” de locadores e locatários é a pintura do imóvel na sua devolução.
Além disso, caso a pintura do imóvel seja considerada necessária por razões de conservação ou valor estético, é importante que isso seja explicitado no contrato de locação. A responsabilidade pela pintura pode ser incluída como uma cláusula contratual, estabelecendo, assim, a obrigatoriedade do locatário em realizá-la antes da entrega.
Isso implica que, se no contrato não houver previsão de que o locatário deve realizar pintura ou reparos, tal obrigação não pode ser exigida.
Para os locadores e locatários, a estratégia ideal é garantirem que todas as obrigações e expectativas estejam formalmente documentadas.
Portanto, para evitar litígios e garantir uma entrega pacífica, as partes devem redigir contratos de locação com especificações claras sobre as responsabilidades de manutenção, incluindo a pintura.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – site: www.ferrazsampaio.adv.br
