A alienação fiduciária de bem imóvel é um negócio jurídico de garantia amplamente utilizado no mercado imobiliário brasileiro, regulado pela Lei nº 9.514/1997. Sua finalidade principal é servir como um mecanismo de segurança para o cumprimento de uma obrigação, geralmente o pagamento de um financiamento.
Nesse modelo, o devedor (fiduciante) transfere ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel do imóvel até que a dívida seja integralmente quitada.
Eis o art. 22 da referida Lei:
“A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”
Na prática, isso significa que, enquanto o devedor paga as parcelas, ele detém a posse direta e o direito de uso do bem, mas a propriedade formal pertence ao credor sob uma condição: se a dívida for paga, a propriedade retorna automaticamente ao devedor; se houver inadimplência, o credor pode consolidar a propriedade em seu nome para vender o bem e quitar o débito.
Dois exemplos comuns de sua aplicação são:
Financiamento Habitacional: Quando a pessoa compra uma casa ou apartamento através de um banco, o próprio imóvel serve como garantia do empréstimo.
Empréstimo com Garantia de Imóvel: Quando o proprietário de um imóvel já quitado o utiliza como garantia para obter um crédito com juros mais baixos para outros fins, como investir em um negócio.
Para que esse procedimento de retomada do bem seja válido, a notificação pessoal do devedor é um requisito essencial e imprescindível.
Conforme o artigo 26 da Lei nº 9.514/1997, com as atualizações da Lei nº 14.711/2023, vencida e não paga a dívida, o devedor deve ser formalmente constituído em mora para que a propriedade possa ser consolidada em nome do credor.
“A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão...”
A legislação exige que essa comunicação ocorra de forma pessoal, garantindo ao devedor o direito de purgar a mora no prazo de 15 dias.
Caso o oficial de registro não encontre o devedor após duas tentativas e suspeite de ocultação, poderá realizar a intimação por hora certa.
A falta de uma notificação pessoal válida ou o desrespeito aos procedimentos de localização configuram irregularidade grave, fundamentando a anulação da consolidação da propriedade e de todos os atos posteriores, como os leilões.
Uma vez consolidada a propriedade de forma regular, o credor tem o dever de promover o leilão público para a venda do imóvel.
Vejamos o que dispõe o art. 27 da Lei 9.514/1997:
“Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.”
Em resumo, a validade de todo o procedimento extrajudicial depende estritamente da observância das garantias legais de notificação.
A ausência de comprovação da notificação pessoal válida é causa de nulidade absoluta, protegendo o devedor contra execuções arbitrárias e assegurando o cumprimento do devido processo legal.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – site: www.ferrazsampaio.adv.br
