No dia 26 de outubro do corrente ano, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) consolidou entendimento para os casos em que o contrato de compra e venda de imóvel contiver garantia de alienação fiduciária, devidamente registrada em cartório. Nesse passo, a 2ª Seção entendeu pela não aplicabilidade das normas do Código de Defesa do Consumidor, nos casos de rescisão contratual, por culpa do adquirente.
Assim, a resolução por inadimplemento do devedor deve observar a forma prescrita na Lei 9.514/1997 (Alienação Fiduciária). O comprador não tem direito a receber os valores pagos na compra do imóvel, caso rescinda o contrato que contenha a referida garantia. O adquirente, diante da sua impossibilidade de permanência no contrato, ou seja, arcar com o pagamento das parcelas definidas, rescinde o contrato e pede a restituição dos valores já pagos. Pois bem.
O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor prevê a nulidade das cláusulas contratuais que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do bem.
Contudo, na contramão, a Lei 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária, dispõe que, vencida a dívida sem o pagamento no todo ou em parte, a propriedade do imóvel fica consolidada em nome do credor fiduciário.
Portanto, ocorrendo o inadimplemento do adquirente, este deverá ser notificado pelo cartório de imóveis competente a pagar o valor em atraso e se não o fizer, a propriedade consolida-se em nome do credor, realizando-se o leilão público do imóvel, no prazo de 30 dias, pelo valor de referência ou convencionado em contrato, entretanto, um segundo leilão poderá acontecer, caso o primeiro seja infrutífero, mas, o valor do imóvel será o valor da dívida.
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de 30 dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
Em conclusão, conforme entendimento do STJ, caso o contrato de compra e venda preveja garantia de alienação fiduciária devidamente registrada em cartório, não será possível que o comprador venha a receber qualquer quantia que pagou, exceto se houver, após leilão público, valor a ser restituído ao adquirente.
Fonte: STJ – REsp 1.891.498 e REsp 1.894.504
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário, coordenador da pós-graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas – E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – Site: www.ferrazsampaio.adv.br
