Na sublocação, o locatário transfere o uso e gozo do imóvel recebido do locador a um terceiro, alheio ao contrato de locação principal, que será o sublocatário, no todo ou em parte, por prazo determinado ou indeterminado, mediante a paga de aluguel.
Os atores locatícios devem observar o conteúdo previsto no contrato de locação, pois, na grande maioria das vezes, proíbe-se a sublocação e a infração ensejará a rescisão contratual por culpa do locatário, sendo que o candidato a sublocatário deve analisar o referido contrato-base a fim de precaver-se de eventuais dissabores.
O doutrinador Sílvio de Salvo Venosa (2021, p. 95) explica:
Como o âmbito da sublocação é limitado pelo contrato-base, o contrato derivado só pode abranger, materialmente, no máximo, o imóvel objeto da locação, podendo, no entanto, se dirigir à parte dele. Já as cláusulas desse subcontrato podem ser variadas e diversas do contrato-base. No entanto, não pode o sublocador permitir o que o contrato-base proíba, pois não pode transferir mais direitos do que tem. Se o subcontrato tratou de mais do que podia, esse extravasamento se resolve no plano obrigacional entre os dois subcontratantes, mas não afeta o locador.
Ademais, o locador não possuirá relação contratual com o sublocatário, somente o sublocador, uma vez que a contratação se deu com este e não com aquele.
Portanto, o locador não poderá exigir que os alugueis sejam pagos diretamente a ele, pois não possui legitimidade e ainda não poderá ajuizar ação de despejo contra o sublocatário, tendo legitimidade o locatário, ou seja, o sublocador.
No que pertine aos alugueis, o art. 21, da Lei 8245/91, preceitua que não poderá exceder o valor da locação original, tendo, o sublocatário, direito de reduzi-lo ao patamar do aluguel instituído no contrato-base e ainda, reaver os valores pagos a maior.
Mas não só isso, pois, caso a sublocação seja de parte do imóvel, em meu sentir, o sublocatário tem o direito de pagar o aluguel de forma proporcional a área que utiliza e não arcar com a totalidade do aluguel referente ao imóvel, podendo-se caracterizar enriquecimento sem causa do sublocador.
Novamente, transcrevo os ensinamentos de Venosa (2021, p.122):
O sublocatário é quem terá o direito de pedir a redução do seu aluguel até os limites do aluguel da locação. Poderá valer-se da consignação em pagamento.
No entanto, quer parecer que as partes podem expressamente abrir mão dessa disposição. Se o sublocatário concordar em pagar mais que o aluguel principal, não poderá pedir a redução.
Observe-se que é importante que o sublocatário analise o contrato-base para que tenha conhecimento do aluguel pago pelo locatário, mas, também, para proteção do sublocador em caso de pagamento superior ao da locação original pelo sublocatário, como bem assinalou Sílvio da Salvo Venosa, visto que é lícito às partes acordarem valor a maior, contudo, o sublocatário deve, expressamente, aceitar tal condição.
Fontes: Venosa, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática. 16. ed. São Paulo: Atlas, 2021.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado imobiliário e condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário, coordenador da pós-graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br Site: www.ferrazsampaio.adv.br
