A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) prevê, em seu artigo 9º, inciso II, que a locação pode ser desfeita em decorrência da prática de infração legal ou contratual, e, no inciso III, menciona expressamente a falta de pagamento do aluguel e encargos como causa para a rescisão do contrato.
É possível considerar a propositura de uma ação de despejo em razão de pagamentos de aluguel realizados de forma sistematicamente atrasada, desde que tal conduta seja interpretada como uma infração contratual ou legal relevante.
Além disso, o artigo 59, § 1º, inciso IX, da mesma lei, estabelece que a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação pode fundamentar a concessão de liminar para desocupação do imóvel, contudo, para a ocorrência do despejo liminar, o contrato deve estar desprovido de garantias previstas no artigo 37 ou que estas tenham sido extintas ou exoneradas.
A jurisprudência analisada reforça que o inadimplemento reiterado ou a habitualidade no atraso dos pagamentos pode ser interpretado como descumprimento contratual, justificando a rescisão do contrato e a propositura de ação de despejo. Por exemplo, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina, em decisão no Agravo de Instrumento nº 5067212-07.2023.8.24.0000, reconheceu que a recorrência de atrasos no pagamento pode configurar descumprimento contratual, autorizando a manutenção de liminar de despejo.
No entanto, é importante observar que, para fundamentar a ação de despejo, é recomendável que o locador demonstre a habitualidade dos atrasos e a gravidade da infração contratual, especialmente se o contrato de locação não contiver cláusulas específicas que tratem do pagamento pontual como obrigação essencial.
A notificação prévia ao locatário, informando sobre a infração e concedendo prazo para regularização, pode ser uma medida prudente antes de ajuizar a ação, ainda que não seja obrigatória em todos os casos, conforme entendimento jurisprudencial.
Por fim, é essencial que o locador observe os requisitos legais e contratuais aplicáveis, incluindo a eventual necessidade de prestar caução para obtenção de liminar de desocupação, caso o contrato esteja garantido por fiança ou outras modalidades previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – site: www.ferrazsampaio.adv.br
