Nesta semana, vamos analisar as implicações jurídicas da rescisão de contrato de locação residencial por parte do locatário, motivada por sua transferência para outra localidade em decorrência de seu vínculo empregatício.
O ponto central da questão reside na interpretação e aplicabilidade do parágrafo único do artigo 4º da Lei nº 8.245/91, que estabelece uma exceção à regra geral de pagamento de multa por rescisão antecipada do contrato.
Conforme o caput do referido artigo, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não pode o locador reaver o imóvel alugado.
Contudo, o locatário poderá devolver o imóvel, contanto que pague a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Essa disposição consagra o princípio da obrigatoriedade dos contratos (pacta sunt servanda), garantindo ao locador uma compensação pela quebra da expectativa de recebimento dos aluguéis pelo prazo acordado.
O parágrafo único do mesmo artigo, no entanto, introduz importante ressalva a essa regra.
O referido dispositivo dispõe que o locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato.
Ademais, para que essa isenção seja válida, a lei impõe uma condição formal: o locatário deve notificar o locador, por escrito, com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
A finalidade da norma é proteger o locatário em situações nas quais a mudança de domicílio não ocorre por sua livre e espontânea vontade, mas sim por uma imposição decorrente da relação de trabalho.
A transferência deve ser um ato unilateral do empregador, caracterizando uma necessidade profissional que impede a continuidade da residência no local originalmente contratado, no entanto, não se enquadram nessa hipótese, portanto, as situações em que o locatário solicita a sua própria transferência ou pede demissão para assumir um novo cargo em outra cidade por iniciativa própria.
A lei busca equilibrar os interesses das partes, eximindo de ônus o inquilino que é compelido a se mudar por razões alheias ao seu controle direto.
A exigência de notificação prévia, com antecedência mínima de 30 dias, tem o objetivo de mitigar os prejuízos do locador, concedendo-lhe um prazo razoável para que possa buscar um novo inquilino e, assim, evitar a vacância prolongada do imóvel, sendo que, o descumprimento desse requisito formal pode levar à perda do direito à isenção da multa, mesmo que a transferência profissional seja comprovada.
Em conclusão, a devolução do imóvel pelo locatário em razão de transferência profissional determinada por seu empregador o isenta do pagamento da multa rescisória, desde que o locador seja formalmente notificado por escrito com, no mínimo, 30 dias de antecedência.
A aplicação dessa prerrogativa depende da comprovação de que a mudança de localidade de trabalho foi uma determinação do empregador, e não uma escolha pessoal do inquilino.
No próximo artigo discorrei acerca de controvérsias sobre o tema.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – site: www.ferrazsampaio.adv.br
