No dia 9 de novembro de 2022, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 656:
“É válida a cláusula de prorrogação automática de fiança na renovação do contrato principal. A exoneração do fiador depende da notificação prevista no artigo 835 do Código Civil.”
No site do STJ encontramos uma breve explicação a respeito de suas súmulas:
“As súmulas são o resumo de entendimentos consolidados nos julgamentos do tribunal e servem de orientação a toda comunidade jurídica sobre a jurisprudência firmada pelo STJ, que tem a missão constitucional de unificar a interpretação das leis federais.”
A fiança consiste em contrato acessório, por intermédio do qual uma pessoa, o fiador, garante com seu patrimônio a satisfação de um credor, caso o devedor principal não cumpra com sua obrigação.
O entendimento do STJ estende-se aos contratos em que haja o Instituto da fiança e não será aplicado somente aos contratos locatícios, entretanto, tratarei do tema proposto neste artigo, locação de imóveis.
A referida modalidade de garantia tem previsão no art. 37 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), bem como nos arts. 818 a 839 do Código Civil brasileiro.
Contudo, no que diz respeito ao contrato locatício, adotamos as disposições da Lei do Inquilinato, por ser especial e sobrepor-se ao Código Civil, Lei geral, utilizado subsidiariamente.
Insta esclarecer que desde 2009, com a edição da Lei 12.112, que alterou o art. 39 da Lei do Inquilinato, “qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.”
Portanto, com a edição da Súmula 656, o STJ confirmou o entendimento que considera válida a cláusula contratual de prorrogação da fiança nas hipóteses de renovação contratual, com exceção da manifestação de vontade do fiador, por notificação, no período de prorrogação do contrato principal, com o propósito de extinguir a fiança.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado imobiliário e condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário, coordenador da pós-graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br Site: www.ferrazsampaio.adv.br
