A incorporação imobiliária é o conjunto de atividades e procedimentos legais que permitem a construção de um empreendimento imobiliário (como um prédio de apartamentos, um condomínio de casas ou um centro comercial) com o objetivo de vender as unidades antes ou durante a construção, ou seja, “na planta”.
Podemos pensar nela como a “certidão de nascimento” de um empreendimento.
É o ato jurídico que formaliza a existência do projeto perante a lei e a sociedade, transformando um único terreno em múltiplas futuras propriedades independentes (as unidades autônomas).
A figura central desse processo é o incorporador, que pode ser uma pessoa física ou jurídica. Ele é o empreendedor que se compromete a construir e entregar o imóvel, articulando o projeto, a venda e a construção.
A incorporação imobiliária tem uma finalidade principal que se desdobra em três grandes objetivos: viabilizar o negócio, garantir segurança jurídica e individualizar as futuras unidades.
1. Viabilizar a Venda na Planta
• Principal Função Econômica: Este é o motor do negócio. A lei só permite que um incorporador anuncie e venda frações de um terreno que ainda serão construídas se a incorporação estiver devidamente registrada. Sem esse registro, a venda “na planta” é ilegal.
• Financiamento da Obra: Ao vender as unidades antecipadamente, o incorporador capta os recursos necessários para financiar a própria construção, diminuindo a necessidade de capital próprio ou de empréstimos bancários vultosos.
2. Garantir Segurança Jurídica para Todos os Envolvidos
• Para o Comprador (Adquirente): Esta é a proteção mais importante. Ao registrar o memorial de incorporação, o incorporador é obrigado a apresentar todos os documentos que provam a sua idoneidade e a viabilidade do projeto. Isso garante ao comprador que:
• O terreno pertence a quem está vendendo.
• O projeto foi aprovado pela prefeitura.
• As especificações técnicas e de acabamento estão formalizadas.
• Existe uma previsão de como o futuro condomínio funcionará.
• Em caso de falência do incorporador, os compradores têm mais segurança para reaver seus direitos ou até mesmo assumir a obra (especialmente se houver o Patrimônio de Afetação, um mecanismo que separa os bens do empreendimento do patrimônio geral da incorporadora).
• Para o Incorporador: O registro lhe dá a segurança para comercializar o empreendimento e receber os pagamentos, sabendo que está agindo dentro da legalidade e que tem direitos e deveres claros perante os compradores.
• Para o Mercado: A exigência da incorporação cria um ambiente de negócios mais transparente e confiável, incentivando investimentos e protegendo o mercado imobiliário como um todo contra aventureiros e fraudes.
3. Individualizar as Futuras Unidades
• Transformação Jurídica: A incorporação é o primeiro passo para que cada apartamento, sala comercial ou casa tenha sua própria matrícula individual no Cartório de Registro de Imóveis após a conclusão da obra (com a emissão do “Habite-se” e a averbação da construção). Sem a incorporação, o terreno continuaria sendo uma única propriedade, tornando impossível vender as unidades de forma separada e legal.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – site: www.ferrazsampaio.adv.br
