O locatário, geralmente, é a pessoa que não tem um imóvel para morar e assim, paga para residir em imóvel alheio.
Em regra, o locador tem mais de um imóvel, pois reside em um e loca o outro.
A locação residencial tem função social, pois muitas pessoas, no Brasil, carecem de imóvel próprio, sendo economicamente inferiores ao locador.
Em virtude dessa fragilidade, a Lei do Inquilinato concede algumas garantias e uma certa estabilidade ao locatário, como o Direito de Preferência, na hipótese de o locador desejar vender o imóvel, deverá oferecer, primeiro, ao seu locatário.
Ademais, o legislador pretendeu conceder um prazo mínimo ao contrato de locação residencial, concedendo estabilidade ao locatário, ou seja, um prazo que o inquilino tivesse assegurado que o imóvel não seria retomado ou não seja ameaçado com despejo.
Esse prazo mínimo é de 30 meses, contudo, a Lei não o determina, uma vez que os contratos não possuem tempo mínimo de locação.
Neste tipo de locação, a Lei concede uma certa estabilidade, uma segurança ao locatário, colocando-o em pé de igualdade com o locador.
A Lei visa proteger o inquilino, pois este está adaptando-se ao imóvel, ao local, escolhendo escolar para os filhos, conhecendo seus vizinhos etc.
Desestimula-se, assim, que o locador insira um pequeno prazo no contrato de locação e após este tempo, exigir um preço maior para a continuidade da locação, portanto, evita-se a vulnerabilidade na relação locatícia do locatário.
A Lei estimulou o locador a conceder ao locatário referido prazo, dando-lhe um benefício legal, a denúncia vazia, a possibilidade, ultrapassado os 30 meses de locação, de retomar o imóvel, mesmo que esteja pagando os aluguéis e encargos, sem necessidade de justificar a destinação que ele queira dar ao imóvel. É uma resilição unilateral que visa extinguir o contrato de locação sem motivo.
Frise-se que, muito importante observar que esta prerrogativa do locador somente se operará se este concedeu ao inquilino o prazo mínimo contratual de 30 meses.
Caso contrário, se for inferior a 30 meses ou não tenha estabelecido prazo, a Lei prevê que a denúncia vazia somente poderá ser utilizada pelo locador, após 60 meses do início da locação.
Mas, mesmo assim, caso o locador não tenha dado o prazo “pedido” pela Lei, mínimo de 30 meses de locação, o locador poderá valer-se da denúncia cheia, ou seja, a denúncia motivada, ou seja, com fundamento.
Interessante salientar que findo o prazo estipulado no contrato de locação, por exemplo 12, 18 ou outro tempo que seja inferior a 30 meses, o locador poderá extinguir o contrato, mas, motivadamente.
Por fim, reafirmo que não há, na legislação, prazo mínimo ou máximo para a duração deste tipo de locação.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado imobiliário e condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário, coordenador da pós-graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br Site: www.ferrazsampaio.adv.br
