Nesse artigo, continuando o artigo publicado na semana passada, vamos refletir sobre os poderes, as causas da destituição do síndico e a função do subsíndico.
Com frequência, discute-se a respeito dos poderes do síndico. Muitos perguntam se o síndico pode contratar uma prestação de serviço ou, até mesmo, se o síndico pode realizar uma obra, sem a devida aprovação em assembleia.
Primeiramente, o síndico tem a função de administrar o condomínio, contudo, seus poderes são limitados e não absolutos, pois suas atuações devem ser aprovadas na assembleia dos condôminos e uma de suas obrigações é a prestação de contas.
Cumpre destacar que o síndico não poderá contratar um prestador de serviços, por exemplo, trocar a administradora de condomínios, sem levar o assunto à assembleia, sendo que, é comum e cauteloso submeter pelo menos três orçamentos para aprovação.
Entretanto, no que pertine a obra emergencial, é função do síndico realiza-la a fim de atender as necessidades dos moradores.
À guisa de exemplo, o reparo de um cano que estourou ou o conserto do motor do portão eletrônico.
Portanto, não são obras de embelezamento do condomínio, mas sim, de reparos imediatos.
O síndico pode fazer cobranças de condôminos inadimplentes, nos termos determinados pela convenção condominial ou definidos em assembleia, mas, não pode, de forma alguma, constranger o devedor, como inserir as unidades devedoras em comunicado nos elevadores.
É muito comum a contratação de advogados imobiliários.
Outra atividade do síndico é o poder de mando quanto aos empregados do condomínio, dando ordens e tomando decisões.
Ademais, o síndico pode admitir e demitir empregados, como prevê o Código Civil:
“Art. 1.348. Compete ao síndico:
(…)
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.
Embora haja dúvidas sobre esse poder em específico, a assembleia somente deve ser convocada quando a contratação ou a demissão acarretar despesa excessiva.
E, quando o síndico deverá ser destituído? Quais os motivos justificadores?
A destituição do síndico pode ocorrer em alguns casos, contudo, deve ser motivada, ou seja, ter justo motivo. Indubitável é que o síndico possui obrigações legais e convencionais, na administração do condomínio, assim, o descumprimento dessas obrigações gera justo motivo para sua destituição.
Oportuno se toma dizer que a má gestão financeira é um grande fundamento para a remoção do gestor condominial, uma vez que necessário se faz a gestão eficiente e transparente.
Convém notar, outrossim, que o síndico não pode usar de sua posição para praticar nepotismo e favoritismos, sendo justificativas para ser destituído do seu cargo de síndico. Insta, ainda, observar que outros motivos acarretarão a destituição do síndico, como por exemplo, abandono da função e corrupção.
Outro tema que devemos discorrer é a função do subsíndico, que tem o dever de substituir o síndico em sua função e auxiliar na administração do condomínio.
Curioso dizer que o cargo de subsíndico não está previsto no Código Civil, mas a convenção condominial prever a sua obrigatoriedade.
O §6.º, do artigo 22 da Lei 4.591/64 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), dispõe:
“A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo atribuições e fixando o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição”
Por fim, a convenção condominial poderá prever remuneração ou isenção na taxa condominial, desde que tenha sido aprovada em assembleia.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor Universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – Site: www.ferrazsampaio.adv.br
