Quando o assunto é dano no imóvel locado, é muito comum surgirem dúvidas sobre a responsabilidade dos atores locatícios.
Assim, nesta semana, discorrerei sobre possíveis danos envolvendo portão eletrônico em imóvel locado e a responsabilidade em consertar e arcar com os custos.
De quem é a responsabilidade? Locador ou locatário?
Os arts. 186 e 927, ambos do Código Civil, dispõem que, aquele que, por ação ou omissão causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
E ainda, conforme o artigo 23 da Lei do Inquilinato, se algum dano for provocado pelo locatário ou por um de seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos, é sua obrigação realizar a imediata reparação do dano e arcar com seu custo.
Por exemplo, em caso de danos, por culpa do locatário, por bater o veículo no portão ou no motor, o inquilino deverá arcar com os custos.
Por outro lado, o locatário não será responsabilizado quando houver alta tensão, queda da rede elétrica ou relâmpagos que cause danos no portão eletrônico, uma vez que tais eventos são considerados, “caso fortuito ou força maior”, conforme o art. 393 do Código Civil:
“Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não eram possíveis evitar ou impedir”.
Mas, vamos refletir sobre a seguinte hipótese: o locatário sairá para trabalhar pela manhã, mas ao tentar abrir o portão eletrônico, este não abre. Constata-se que a placa queimou. Não houve raio ou problemas na rede elétrica.
Nesse caso, a responsabilidade de substituir a placa ou até mesmo o motor, é do locador e não do locatário, conforme o inciso III, art. 22 da Lei do inquilinato, que determina que o locador é obrigado a manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel.
Por fim, pertinente ao controle remoto do portão, o locador deve entregá-lo ao locatário em perfeita condição de uso, no início da locação.
Será responsabilidade do locatário trocar as pilhas ou bateria ao longo do uso, contudo, em caso de perda do controle, o locatário arcará com o custo da compra de um novo e na sua codificação, de acordo com os arts. 186 e 927 do Código Civil.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado imobiliário e condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário, coordenador da pós-graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br Site: www.ferrazsampaio.adv.br
