Em uma negociação imobiliária, é praxe no mercado, a análise da situação do imóvel e de seus proprietários, a fim de gerar segurança ao adquirente na conclusão da transação e assim, “tira-se” as certidões negativas, tais como, trabalhista, cível, federal, receita federal, IPTU, condominial e a matrícula atualizada do imóvel.
Contudo, somente essa parca análise não é suficiente para conceder às partes negociantes a segurança jurídica que necessitam, assim, uma prática, ainda em desenvolvimento no mercado brasileiro, surge: a DUE DILIGENCE ou COMPLIANCE IMOBILIÁRIO.
A prática é muito comum nas transações e aquisições societárias, ou seja, na negociação envolvendo empresas e cresce cada vez mais no mercado imobiliário.
Esse procedimento é complexo e visa analisar e compreender potenciais riscos que o negócio possa trazer, no âmbito jurídico e financeiro da relação imobiliária, permitindo que os vendedores, compradores e os corretores de imóveis cientifiquem-se quanto a viabilidade do futuro negócio jurídico.
A DUE DILIGENCE servirá para investigar os vendedores, o imóvel e os compradores, mensurando-se os riscos futuros da negociação, concedendo aos interessados uma tomada de decisão baseada em dados.
O advogado imobiliário checará o histórico das partes envolvidas, de forma completa, ou seja, procederá em uma análise minuciosa do vendedor e do comprador (também analisará a empresa, que porventura, seja o vendedor proprietário ou sócio), colhendo informações junto ao Poder Judiciário (“tira” as certidões negativas), analisando eventuais processos judiciais, checará a capacidade financeira do comprador, bem como, analisará a matrícula do imóvel, com o objetivo de confirmar a propriedade do bem, vislumbrar e analisar os gravames, penhora, indisponibilidade, usufruto, averbação de contrato de locação, inventário, dentre outros problemas que poderão inviabilizar a sua aquisição.
Ademais, faz-se necessária a pesquisa junto à Prefeitura para tomar conhecimento de eventuais pendências financeiras, tombamento, desapropriação, bem como, obter junto ao Condomínio, a certidão negativa de possíveis dívidas.
Enfim, o “dossiê imobiliário” deverá conter:
Dos negociantes
• Documentos pessoais dos envolvidos no negócio: RG e CPF, se pessoas físicas, comprovante de situação cadastral no CNPJ e documentos societários, se pessoa jurídica;
• Comprovante de endereço das pessoas pesquisadas;
• Declaração de participações societárias;
• Consulta completa de crédito;
• Certidão Negativa de Protesto de Títulos;
• Certidões de ações na Justiça Estadual Cível, Criminal, na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho;
• Certidão negativa de débitos federais inscritos na dívida ativa e lista de devedores (PGFN) e não inscritos (Receita Federal).
Do imóvel
• Certidão de Matrícula do imóvel atualizada
• Certidão de Ônus Reais, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
• Carnês de IPTU do ano vigente e certidão negativa de débitos imobiliários;
• Certidão do cadastro de contribuintes do imóvel, emitida pelo município onde ele está registrado, se for imóvel urbano;
• Certidões de quitação de contas de consumo, tais como, água, energia elétrica, telefone e gás;
• Declaração da prefeitura do município em que o imóvel está localizado, afirmando que o bem não está em local objeto de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados;
• Convenção de condomínio, ata da última assembleia realizada e regimento interno, bem como a Certidão negativa de dívida condominial;
• Planta das edificações presentes no terreno;
• Auto de Conclusão de Obra (Habite-se/TCO);
• Anotação de Responsabilidade Técnica ou Registro de Responsabilidade Técnica das obras realizadas no imóvel.
No próximo artigo, discorrerei sobre a DUE DILIGENCE para a compra de imóveis na planta. Não perca!
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado imobiliário e condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário, coordenador da pós-graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br Site: www.ferrazsampaio.adv.br
