O presente artigo tem como pano de fundo uma discussão recente, impulsionada por notícias e debates em redes sociais, sobre a não responsabilidade do inquilino pela pintura do imóvel na sua desocupação.
O cenário apresentado nas redes sociais contrapõe a praxe de mercado, onde frequentemente se exige a pintura nova, com a previsão legal que determina a devolução do bem no estado em que foi recebido, ressalvado o desgaste natural.
A análise envolve, portanto, a interpretação da Lei do Inquilinato, a validade de cláusulas contratuais e a força probatória dos laudos de vistoria.
Vamos analisar com cuidado o art. 23, inciso III, da Lei do Inquilinato.
O referido dispositivo estabelece que o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
Essa ressalva é o ponto fundamental da discussão, pois a lei não impõe uma obrigação automática de realizar uma pintura nova, mas sim de reparar danos que excedam o desgaste natural causado pelo tempo e pela habitação regular.
Portanto, a mera passagem do tempo, que pode desbotar a tinta, ou pequenas marcas de uso cotidiano, não geram, por si só, o dever de pintar todo o imóvel.
A jurisprudência tem se posicionado no sentido de que a obrigatoriedade só é legítima quando o locador comprova que o dano à pintura ultrapassa o mero desgaste ou se, entregou com pintura nova e o contrato de locação prevê a devolução da mesma forma.
Nesse contexto, os laudos de vistoria de entrada e saída assumem um papel crucial, sendo que, são a principal prova para comparar o estado do imóvel no início e no fim do contrato.
Um laudo de entrada detalhado, com fotos e assinado por ambas as partes, que ateste que o imóvel foi entregue com pintura nova, fortalece a posição do locador.
Caso o imóvel não seja entregue pintado ou o contrato de locação não possua a previsão em debate, para que a cobrança ao final seja válida, o laudo de saída, também realizado de forma bilateral, deve demonstrar a existência de danos — como riscos, manchas excessivas, furos não autorizados ou alterações de cor — que não se caracterizem como uso normal.
A análise de decisões judiciais reforça essa interpretação, pois há entendimento que considerou abusiva a cláusula que prevê a devolução do imóvel pintado quando não há laudos que comprovem danos reais, tratando o caso como mero desgaste por uso normal1.
A importância da prova bilateral também é constantemente afirmada, sendo que laudos unilaterais, produzidos apenas pelo locador, são frequentemente desconsiderados como prova suficiente para justificar a cobrança2.
Ademais, a cláusula contratual que impõe a devolução do imóvel com pintura nova não é abusiva ou ilegal, caso o imóvel tenha sido recebido pela locatária nessa condição e seja comprovado pela vistoria de entrada.3
Em suma, a obrigação de pintura não é automática, pois depende da existência de uma cláusula contratual clara e/ou comprovação de danos que excedam o desgaste natural, o que deve ser verificado por meio da comparação entre as vistorias de entrada e saída, realizadas de comum acordo.
Fonte:
1(TJ-SP – Apelação Cível 10027032320238260472).
2(TJ-DF – 0712308-71.2022.8.07.0006).
3(TJ-SP – Apelação Cível: 1021304-47.2023.8.26.0482)
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – site: www.ferrazsampaio.adv.br
