A reforma tributária aprovada recentemente trouxe uma série de mudanças que já começam a preocupar proprietários e inquilinos de imóveis em todo o país. A partir de 2026, o mercado imobiliário viverá um cenário diferente daquele conhecido até hoje, especialmente no que se refere à tributação de aluguéis e operações imobiliárias.
Independentemente, os rendimentos recebidos por pessoas físicas com aluguel de imóveis estão sujeitos exclusivamente ao Imposto de Renda (IR), calculado segundo a tabela progressiva, com alíquotas que vão de 0% a 27,5%, de acordo com a faixa de renda, independe se o locador tiver um ou vários imóveis.
Esse imposto incide de forma simples: se a renda líquida de aluguéis não ultrapassar R$ 3.036,00 mensais, já descontada a taxa da imobiliária, o locador está isento, desde que essa seja sua única fonte de renda. A partir desse valor, a tributação cresce conforme as faixas da tabela.
Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/25, que regulamenta a reforma, o cenário se altera profundamente. A legislação cria dois novos tributos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que substituirá ISS, ICMS e parte do IPI, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que unificará PIS e Cofins. Até hoje, tais tributos não incidiam sobre rendimentos de pessoas físicas obtidos com aluguéis ou vendas de imóveis.
A partir da reforma, contudo, passam a incidir sobre operações consideradas “onerosas” envolvendo bens, inclusive imóveis. Na prática, isso significa que qualquer transação de compra, venda, troca, permuta ou mesmo locação poderá ser alcançada pelos novos tributos. O que chama atenção é que até mesmo pessoas físicas, que nunca estiveram obrigadas a recolher essas contribuições, estarão sujeitas a essa cobrança em determinadas condições.
Segundo a lei, a incidência do IBS e da CBS sobre locações só ocorrerá se duas situações se verificarem de forma cumulativa: possuir mais de três imóveis alugados e obtiver receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locações. Assim, pequenos proprietários, que possuem um ou dois imóveis como forma de complementar a aposentadoria ou garantir segurança financeira, não serão afetados de imediato. Entretanto, para quem administra um número maior de imóveis ou tem a locação como principal atividade, a carga tributária aumentará.
Um detalhe relevante é que, mesmo que o limite de R$ 240 mil anuais seja ultrapassado em até 20% dentro do próprio exercício, já haverá incidência dos novos tributos. Isso amplia o impacto para investidores de médio porte e famílias que vivem de aluguéis, trazendo a necessidade de um planejamento mais rigoroso.
Outro ponto que merece destaque é a criação do chamado “CPF do Imóvel”. Cada propriedade precisará ser registrada no Cadastro Imobiliário Brasileiro, o que permitirá à administração tributária controlar de forma mais rígida a origem e o volume das receitas. A medida representa um passo em direção à maior transparência, mas também aumenta a vigilância e as obrigações acessórias para os contribuintes.
Importante lembrar que, diferentemente de outros aspectos da reforma que só terão aplicação plena em 2033, a cobrança de IBS e CBS sobre locações de imóveis já começa em 2026, mesmo que com alíquotas reduzidas nesse período inicial. Isso antecipa os efeitos da nova carga tributária e exige atenção imediata de quem depende dessa renda.
Em conclusão, a reforma tributária, que prometia simplificação e justiça fiscal, trará aumento da carga para parte significativa dos proprietários de imóveis, em especial os que atuam de forma mais intensa no mercado de locações. Locadores e inquilinos devem estar atentos: de um lado, porque os proprietários terão que rever estratégias de administração de seus bens; de outro, porque o repasse de custos poderá refletir nos valores cobrados nos contratos de aluguel.
Assim, a reforma não é um tema restrito a especialistas em contabilidade ou advogados tributaristas. Ela atinge diretamente a vida de milhares de famílias brasileiras que enxergam no aluguel uma forma de sustento, investimento ou segurança. Mais do que nunca, será necessário planejamento e informação para enfrentar essa nova realidade.
Renato Alexandre Borghi é advogado tributarista. Graduação, Bacharel em Direito pela PUC-Campinas, Pós-graduação Latu Sensu – Economia e Direito Econômico e Empresarial da Faculdade de Economia/Unicamp e MBA em Direito Tributário – FGV.
Paulo Neves é consultor em temas tributários, Contabilista e Administrador de Empresas, com pós-graduação em Economia e MBA em Gestão Financeira.
