A reforma tributária entrou em sua fase de implementação e, embora a transição para o novo sistema seja gradual, seus efeitos já começam a exigir mudanças na forma como empresas e consumidores se planejam. No mercado imobiliário, os impactos indiretos tendem a alcançar um segmento que concentra milhões de brasileiros e movimenta uma extensa cadeia de serviços: os condomínios.
Muito além da gestão cotidiana, os empreendimentos residenciais e comerciais se tornaram estruturas econômicas complexas, dependentes de serviços de portaria, segurança, limpeza, manutenção, tecnologia e administração. Todos esses fornecedores estarão submetidos à nova lógica de tributação baseada na Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e no Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), substituindo gradualmente tributos como PIS, Cofins e ISS.
Embora os condomínios não sejam equiparados a empresas para fins tributários, eles são consumidores finais dessa cadeia. Na prática, isso significa que eventual aumento de custos dos fornecedores tende a ser incorporado aos contratos e, consequentemente, aos orçamentos condominiais.
A questão vai além do reajuste da taxa mensal. O novo cenário exige uma postura mais estratégica por parte de síndicos, administradoras e moradores. Revisão de contratos de longo prazo, planejamento orçamentário mais rigoroso, fortalecimento dos fundos de reserva e busca por maior eficiência operacional passam a ser medidas essenciais em um ambiente de maior pressão sobre custos.
A profissionalização da gestão, que já vinha ganhando espaço nos últimos anos, deixa de ser uma escolha e passa a representar uma necessidade. Transparência, governança e previsibilidade financeira tornam-se elementos cada vez mais importantes para preservar a sustentabilidade dos empreendimentos e a valorização dos ativos imobiliários.
O maior risco está justamente em tratar a reforma tributária como um tema distante. Se os impactos sobre contratos e serviços forem negligenciados, muitos condomínios poderão ser surpreendidos por pressões orçamentárias sucessivas, exigindo reajustes mais frequentes das taxas condominiais, utilização do fundo de reserva e até mesmo a aprovação de contribuições extraordinárias para manter a operação cotidiana dos empreendimentos.
O efeito tende a ser mais sensível em condomínios de médio e pequeno porte, nos quais despesas com portaria, limpeza, manutenção e segurança representam parcela significativa do orçamento. Em um ambiente de maior pressão financeira, a inadimplência pode aumentar, obras de modernização podem ser adiadas e conflitos entre moradores tendem a se intensificar.
Mais do que uma questão administrativa, a adaptação ao novo sistema tributário tornou-se um tema de gestão patrimonial. Afinal, preservar a saúde financeira dos condomínios significa proteger um dos principais ativos das famílias brasileiras: o patrimônio imobiliário. E, como em qualquer patrimônio relevante, antecipar riscos costuma ser muito menos oneroso do que administrar seus efeitos.
Luciano Macedo é Ceo do Cerus, instituição financeira especializada em soluções de crédito e gestão patrimonial para o mercado imobiliário
