No último dia 28 de abril, participei, com muita honra, de uma Live no Instagram do Hora Campinas, em companhia dos jornalistas Marcelo Pereira e Francisco Lima Neto, com o tema: Olhar Jurídico sobre o Mercado Imobiliário. E, assim, decidi, neste artigo e no próximo, complementar alguns assuntos, para que o leitor, visite ou revisite a Live e tenha mais informações acerca dos temas.
Entre particulares em paridade, os primeiros cuidados ao decidir pela compra de um imóvel, antes mesmo de assinar o contrato de compromisso ou de promessa de compra e venda, é solicitar a matrícula do referido imóvel, com o propósito de vislumbrar se não há sobre o bem, ônus ou gravames, como por exemplo, penhora, hipoteca, indisponibilidade, alienação fiduciária, dentre outros, bem como confirmar que o vendedor é o real proprietário.
O segundo passo diz respeito a obtenção de certidões negativas (Justiça Comum, Justiça do Trabalho, Justiça Federal, Receita Federal, etc) dos vendedores e do imóvel (IPTU, desapropriação, tombamento e condomínio), a fim de evitar surpresas futuras, pois as referidas certidões poderão conter processos onde o vendedor eventualmente figure, como autor ou réu, concedendo ao comprador uma visão pormenorizada da situação financeira do vendedor, a qual poderá colocar em risco seu patrimônio e porventura, atingir o imóvel negociado.
Não podemos esquecer de passar um “pente fino” na situação do comprador, também, pois o comprador deverá ter lastro para cumprir com suas obrigações e a mais importante delas, sem dúvida, é o pagamento do preço.
Após a verificação da situação financeira do vendedor e do comprador, passa-se à confecção do contrato que regulará o negócio. De forma sucinta, o instrumento conterá a qualificação das partes, o objeto do contrato, o valor do negócio, forma e modo de pagamento, a entrega da posse ao comprador, cláusula penal por inadimplemento, dentre outras cláusulas pertinentes ao negócio, dependendo de sua particularidade.
Importante mencionar que as partes devem levar o contrato ao Cartório de Notas, para que seja elaborada a escritura pública, um documento feito pelo tabelião de notas que representa a declaração de vontade do vendedor e do comprador, formalizando o negócio, com força probante, dando publicidade ao ato.
Ademais, a legislação obriga a confecção da escritura pública quando o imóvel ultrapassar o valor de 30 (trinta) salários mínimos.
Após esse trâmite, deve-se registrar o negócio no Cartório de Imóveis, assim, o adquirente tomará, na matrícula do imóvel, o lugar do vendedor, como novo proprietário.
Mas o que fazer quando há a decisão de extinguir o contrato?
São várias as razões que podem motivar a extinção contratual, dentre elas, exemplifico, comum acordo, o inadimplemento de uma das partes, problemas no imóvel ou a verificação de pendências constantes nas certidões negativas, quando o contrato tiver sido firmado antes da obtenção dos referidos documentos (é muito comum assinar o instrumento antes de “tirar” as certidões negativas).
Os contratantes podem pôr fim a relação contratual por comum acordo e aperfeiçoa-se pelo distrato, sendo utilizado, na hipótese de extinguir-se o vínculo contratual, quando a certidão negativa, por exemplo, contenha Ação Judicial e, por tal razão, o comprador não deseje continuar a negociação.
O distrato está previsto no art. 472 do Código Civil e deve ser realizado da mesma maneira que o contrato, por exemplo, escrito, pois é a forma mais segura de colocar fim às obrigações dos contratantes.
O instrumento em comento também é usado quando as obrigações foram integralmente cumpridas e deseja-se formalizar tal situação.
Contudo, caso haja o descumprimento da obrigação de uma das partes ou, até mesmo, por vontade unilateral, o contrato poderá ser resolvido ou resilido, respectivamente, comumente chamados de rescisão.
A resolução contratual opera-se quando uma das partes deixou de cumprir sua obrigação, portanto, a parte que não deu causa, busca pôr fim ao contrato.
Vislumbra-se a resilição na hipótese de uma das partes declarar sua vontade de rescindir o contrato, a qual chamamos de resilição unilateral, e não necessariamente, há a ausência de cumprimento da obrigação.
Os contratos de compra e venda de imóveis trazem, geralmente, a estipulação do pagamento de um “sinal”, ou seja, arras, assim, em linhas gerais, se o comprador rescinde o negócio, perderá o valor dado a título de arras, por outro lado, se o vendedor der causa ao desfazimento do contrato, deverá devolver as arras em dobro a quem as pagou.
A compra de um imóvel na planta, diretamente da incorporadora ou construtora, bem como um terreno, de uma loteadora, resta diferente, pois vigora legislação especializada, que abordarei no próximo artigo.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário, coordenador da pós-Graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas.
