A taxa de ocupação, também conhecida como taxa de fruição ou aluguéis indenizatórios, é uma compensação financeira devida pelo comprador de um imóvel que, mesmo inadimplente ou após a rescisão do contrato, continua a usufruir do bem.
Sua principal finalidade é evitar o enriquecimento sem causa do ocupante, que se beneficia do uso do imóvel sem a devida contraprestação, e, ao mesmo tempo, indenizar o vendedor pela indisponibilidade do seu patrimônio.
O fundamento central para a cobrança da taxa de ocupação é o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, previsto no artigo 884 do Código Civil. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que a utilização do imóvel por um período, sem o pagamento correspondente, gera um desequilíbrio contratual que precisa ser corrigido.
O STJ entende que essa taxa possui natureza jurídica de aluguéis e representa uma retribuição pelo tempo de permanência no imóvel.
A taxa de ocupação é majoritariamente aplicada em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, quando o comprador toma posse do bem, mas deixa de cumprir com suas obrigações.
• Período de Incidência: A cobrança é devida desde a data da imissão na posse até a efetiva desocupação do imóvel .
• Independência da Culpa: O pagamento é devido independentemente de quem deu causa à rescisão do contrato, pois o foco é a compensação pelo uso do bem.
Não há um percentual único e fixo definido em lei para todos os casos, mas a jurisprudência consolidou alguns parâmetros:
1. Valor de Mercado do Aluguel: O critério mais aceito pelo STJ é que a indenização deve se basear no valor de mercado do aluguel do imóvel. Isso representa de forma mais fiel o prejuízo do vendedor e o benefício econômico do ocupante.
2. Percentual sobre o Valor do Imóvel: É comum que os tribunais fixem um percentual mensal que varia, em geral, de 0,5% a 1% sobre o valor atualizado do contrato ou do imóvel.
3. Previsão em Lei Específica: Em contratos com garantia de alienação fiduciária, a Lei nº 9.514/97, em seu artigo 37-A, estabelece expressamente uma taxa de ocupação de 1% sobre o valor do imóvel por mês ou fração.
Contudo, o STJ possui um entendimento consolidado de que não é devida a taxa de ocupação em casos de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, pois, justifica-se que, por não haver construção, o comprador não aufere um proveito econômico ou uma vantagem que caracterize enriquecimento ilícito, não havendo, portanto, base para a indenização.
Mas, recentemente, o STJ proferiu uma decisão (REsp 2104086) no sentido de ser possível a aplicação da taxa de ocupação em lotes não edificados após a Lei do Distrato, de 2018.
É importante destacar que a taxa de ocupação pode ser cumulada com a cláusula penal compensatória. O STJ entende que as duas verbas têm naturezas distintas:
• A cláusula penal visa indenizar o vendedor pelas despesas gerais e desestimular o rompimento do contrato.
• A taxa de ocupação visa compensar especificamente o período de uso indevido do imóvel.
Portanto, a cobrança de ambas não configura bis in idem (dupla punição pelo mesmo fato).
Em resumo, a taxa de ocupação é um instrumento jurídico essencial para reequilibrar as relações contratuais em casos de rescisão, garantindo que a parte que usufruiu do imóvel compense a outra pela privação de seu uso.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – site: www.ferrazsampaio.adv.br
