No dia 18 de outubro de 1991 foi promulgada a Lei 8.245, apelidada de Lei do Inquilinato, sendo a 43ª Lei a respeito da locação de imóveis. Notoriamente, o Brasil experimentou vários planos econômicos, a fim de mitigar a inflação estratosférica, que afundava o país em crises econômica e social, desestimulando o investimento imobiliário.
O Governo interferia nos contratos locatícios, congelando os alugueis ou alterando a periodicidade da correção, alimentando o alto risco do setor de locações de imóveis e, em meio a este cenário, a Lei do Inquilinato foi promulgada em 18 de outubro de 1991 e entrou em vigor no dia 20 de dezembro de 1991, substituindo, assim, a Lei 6.649/79, revogando o Decreto 24.150/34 (Lei de Luvas).
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) regulou as locações urbanas, a fim de gerar maior segurança jurídica, liberdade de mercado (paulatinamente), incentivar a construção civil e simplificar e adequar os procedimentos judiciais derivados da locação de imóveis, enfrentando a locação em todos os seus aspectos.
A seguir, os principais pontos de dúvidas ou conflitos entre locador e locatário:
A Lei dispõe sobre a locação residencial e não residencial, ou seja, não importa onde está localizado o imóvel, e sim, a sua destinação, mas não regula a locação de garagens autônomas, imóveis públicos, hotéis, arrendamento mercantil e espaços para publicidade.
Outro ponto que podemos citar, é o prazo contratual, pois, ao contrário do que muitos acreditam, não existe um prazo mínimo de locação. Contudo, a Lei prevê, nos casos de locação residencial, benefícios ao locador que pactua o prazo de 30 meses ou mais, como por exemplo, o exercício da denúncia vazia, após o término previsto no contrato, pois caso contrário, somente poderá retomar o imóvel após 60 meses, contados do início da locação, bem como, na locação não residencial, o direito pelo locatário da Ação Renovatória, quando o prazo do contrato ou a soma da duração dos contratos, obrigatoriamente escritos, forem de no mínimo 5 anos e nos últimos 3 anos exercendo a mesma atividade no imóvel.
No caso do aluguel, o locador e locatário poderão pactuar livremente seu valor e adotar índices de correção, contudo o locador não poderá exigir o pagamento antecipado, sob pena de contravenção penal, exceto, quando não há modalidade de garantia, podendo cobrá-lo até o 6º dia útil do mês vincendo, com exceção da locação por temporada, que a antecipação do aluguel é lícita.
O locador, durante o prazo locatício, não poderá retomar o imóvel, somente com justo motivo, como por exemplo, falta de pagamento do aluguel ou infração contratual, entretanto, o locatário poderá devolver o imóvel, pagando a multa contratualmente pactuada, de forma proporcional, ou seja, observando-se os meses faltantes para o término da locação.
É importante mencionar que ao locador não se aplica a multa prevista ao locatário, portanto, não pode retomar o imóvel pagando a multa pela “quebra de contrato”.
Ademais, a Lei do Inquilinato dispõe sobre o Direito de Preferência, ou seja, caso o locador deseje alienar o imóvel, deverá, primeiramente, oferecer ao locatário, existindo requisitos para que o inquilino tenha direito à preferência e, ainda, o locador deverá comunicar o locatário de todas as particularidades do negócio (da oferta que recebeu) e não somente, como é corriqueiro, avisá-lo que deseja vender o imóvel.
A norma prevê as modalidades de garantias locatícias: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Nos últimos anos, com a dificuldade de encontrar-se uma pessoa que aceite ser fiador e seus encargos, essa modalidade de garantia diminuiu e deu lugar a outras tipos, como o seguro-fiança, que cresceu mais de 70% em 2020, e ao título de capitalização.
Durante a pandemia, as preocupações dos locadores e locatários: reajuste do aluguel, pois o IGPM bateu patamares absurdos e a suspensão das liminares nas Ações de Despejo, uma vez que vigora a Lei 14.216/21, que suspende a concessão das referidas liminares, em virtude do não pagamento de aluguel, até 31 de dezembro de 2021, para locações residenciais, com aluguel até R$ 600 e não residenciais, de até R$ 1,2 mil.
Assim, considerando esses aspectos, a Lei trouxe maior segurança a ambos os protagonistas da locação.
Renato Ferraz Sampaio Savy é Advogado Imobiliário e Condominial. Mestre em Direitos Difusos e Coletivos, Professor, Presidente da Comissão de Direitos e Valores Imobiliários da OAB Campinas.
