A partir de 2026, com a implementação progressiva da reforma tributária até 2033, o mercado imobiliário brasileiro passará por transformações relevantes que exigem atenção imediata de investidores, empresários e locatários. Ainda que os efeitos sejam graduais, seus impactos já podem ser antecipados — e, em muitos casos, mitigados com planejamento adequado.
Para aqueles que atuam de forma recorrente na compra e venda de imóveis, especialmente por meio de pessoas jurídicas, a mudança será direta. A nova sistemática tributária tende a elevar a carga fiscal incidente sobre essas operações, alterando significativamente a estrutura de custos do setor. A exigência de emissão de nota fiscal nas transações imobiliárias, por exemplo, representa não apenas uma formalização maior, mas também um aumento dos encargos operacionais.
Nesse contexto, a alíquota do chamado IVA — que pode alcançar patamares próximos a 28% — acende um sinal de alerta. No entanto, é importante destacar que esse percentual não é absoluto. Com planejamento tributário adequado, especialmente em operações como loteamentos e empreendimentos com componente social, é possível reduzir essa carga de forma significativa, em alguns casos chegando a cerca de 14%. Trata-se de uma diferença substancial, capaz de impactar diretamente a viabilidade econômica dos negócios.
Paralelamente, há um efeito indireto, mas igualmente relevante, que recai sobre os contratos de locação. Muitos locatários acreditam que, na ausência de previsão contratual, não haverá alterações expressivas no valor do aluguel. Contudo, essa percepção desconsidera um aspecto essencial: a renovação contratual.
A maioria dos contratos de locação será renovada dentro do período de transição da reforma. E é justamente nesse momento que os novos custos enfrentados pelos locadores tendem a ser repassados. Ainda que o contrato vigente não contemple tais mudanças, o aumento da carga tributária sobre a atividade imobiliária cria uma pressão natural por recomposição financeira.
O resultado esperado é um aumento progressivo dos valores de locação entre 2026 e 2033, tanto em imóveis residenciais quanto comerciais. No caso das locações empresariais, o impacto pode ser ainda mais acentuado, já que as empresas também estarão absorvendo os efeitos da reforma em suas próprias operações.
Diante desse cenário, a postura reativa deixa de ser suficiente. É fundamental que todos os agentes do setor adotem uma visão estratégica. Para investidores e empresários, isso significa estruturar suas operações de forma eficiente, aproveitando os mecanismos legais de redução de carga tributária. Para locatários, implica atenção redobrada no momento da renovação contratual, avaliando se os valores propostos estão alinhados com o mercado e com a nova realidade econômica.
A reforma tributária não se limita a alterar a forma de arrecadação do Estado. Ela redefine dinâmicas de mercado, reposiciona custos e exige adaptação. Ignorar esses movimentos pode gerar impactos financeiros relevantes. Antecipar-se a eles, por outro lado, é o caminho mais seguro para preservar a sustentabilidade das operações e das relações contratuais no setor imobiliário.
Aleksander Szpunar é advogado especializado em Regularização de Imóveis e Processos de Usucapião. Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Águas de Lindóia/SP.
