Uma matéria da EPTV Campinas, divulgada recentemente, fundamentou-se em dados alarmantes que apontaram um crescimento de 59,8% nas reclamações registradas no Procon-SP entre os anos de 2024 e 2025, totalizando 8.591 queixas no último período.
O cenário descrito revela um inadimplemento contratual sistêmico no setor imobiliário no Estado de São Paulo, caracterizado pelo descumprimento de prazos de entrega.
A maior reclamação dos adquirentes é o atraso na entrega da obra, sendo que as justificativas baseadas em fatores externos, como escassez de insumos, falta de mão de obra ou demora na obtenção do “Habite-se”, não configuram caso fortuito ou força maior, pois integram o risco do empreendimento.
Importante mencionar que o termo final da mora é a entrega física das chaves, e não a mera expedição do certificado de conclusão da obra ou festas com participação dos adquirentes promovidas pelas construtoras para simbolizar a entrega das chaves.
Vale consignar que a validade da cláusula de tolerância de até 180 dias corridos era amplamente reconhecida pela jurisprudência, desde que prevista de forma clara no contrato, contudo, a Lei do Distrato, de 2018, trouxe previsão legal para a referida tolerância.
No entanto, uma vez ultrapassado esse período sem a efetiva entrega das chaves, a mora da construtora é considerada incontroversa e objetiva.
O atraso injustificado gera o direito à indenização por danos materiais, pagamento de aluguel pelo adquirente e, lucros cessantes, que decorre da privação do uso do bem, como por exemplo, para investimento.
Durante o período de mora da construtora, é abusiva a manutenção do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) como fator de correção do saldo devedor, uma vez que o consumidor não pode arcar com a majoração dos custos de construção após o prazo em que a obra deveria estar concluída.
A jurisprudência entende pela substituição do INCC pelo IPCA ou pelo IGP-M a partir do término do prazo de tolerância, aplicando-se o índice que for mais favorável ao consumidor ou até mesmo, o “congelamento”.
Além disso, a cobrança de “juros de obra” ou “taxa de evolução de obra” torna-se ilícita após o prazo contratual de entrega, devendo a incorporadora ressarcir os valores pagos pelo adquirente a esse título durante o período de atraso
Em casos de paralisação prolongada ou abandono da obra, a Lei nº 4.591/64 confere aos adquirentes, organizados em Comissão de Representantes, o poder de destituir a incorporadora.
Conforme o artigo 43, inciso VI, da referida lei, após notificação para retomada dos trabalhos em 30 dias sem sucesso, a maioria absoluta dos votos dos adquirentes em assembleia pode decidir pela destituição da empresa e pela assunção direta da administração do empreendimento para sua conclusão.
Conclui-se que o ordenamento jurídico brasileiro oferece ampla proteção aos consumidores afetados pelo atraso na entrega de imóveis, garantindo o direito à reparação material por meio de lucros cessantes ou multas invertidas, além da preservação do equilíbrio financeiro do contrato mediante a substituição de índices de correção e a cessação de juros de obra.
Recomenda-se que os consumidores organizem toda a documentação pertinente, incluindo o contrato original, comprovantes de pagamentos e registros de comunicação com a construtora.
Fontes: EPTV e Procon – SP
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – site: www.ferrazsampaio.adv.br
