A Comissão de Representantes ou Comissão de Obras é um dos pontos mais importantes da incorporação, pois terá como função a fiscalização da evolução do empreendimento, dentre outras atribuições.
Ademais, em caso de paralisação da obra e falência do incorporador, poderá tomar decisões, como por exemplo, o prosseguimento da obra.
Na Lei 4.591/64 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), Capítulo III (Da Construção de Edificação em Condomínio), Seção I (Da Construção em Geral), estabelece o art. 50:
“Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral a ser realizada por iniciativa do incorporador no prazo de até 6 (seis) meses, contado da data do registro do memorial de incorporação, uma comissão de representantes composta por, no mínimo, 3 (três) membros escolhidos entre os adquirentes para representá-los perante o construtor ou, no caso previsto no art. 43 desta Lei, o incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação do disposto nos art. 31-A a art. 31-F desta Lei”.
Portanto, o empreendimento DEVERÁ possuir uma Comissão de Representantes e com poderes para representar os adquirentes perante o incorporador e construtor.
Veja que não é uma faculdade e sim, um dever.
Quando eleita a Comissão por assembleia geral, a Ata de Assembleia será levada a registro, no Cartório de Títulos e Documentos.
Mas, “designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral”, os componentes da Comissão poderão ser substituídos, por meio de assembleia de adquirentes, com votação da maioria absoluta dos votos dos adquirentes.
A Comissão de Representantes possui a atribuição de fiscalização, sendo uma de suas principais funções, como dito anteriormente. Na construção por empreitada, a Comissão deverá fiscalizar a evolução da obra e o regular cumprimento do Projeto.
Já na construção por administração, ou seja, a preço de custo, com relação à Comissão, deverá ser observado o seguinte:
Art. 61. A Comissão de Representantes terá poderes para, em nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à obra ou aos serviços a ela pertinentes;
c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que não prejudiquem unidade de outro condômino e não estejam em desacordo com o parecer técnico do construtor;
d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção;
e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.
Na próxima semana, concluirei a abordagem sobre a Comissão de Representantes.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – Site: www.ferrazsampaio.adv.br
