No artigo da semana passada, discorri acerca da DUE DILIGENCE ou COMPLIANCE IMOBILIÁRIO, em negócios envolvendo imóvel pronto e no artigo dessa semana abordarei a compra de imóvel na planta.
O mercado imobiliário foi impactado pela pandemia, sendo que muitos setores da economia contabilizaram prejuízos.
Portanto, o adquirente, antes de aventurar-se na compra de um imóvel na planta, deve avaliar o momento da economia, o planejamento familiar, o impacto da taxa Selic (que referencia a cobrança de juros no país), o INCC (Índice Nacional da Construção Civil) e o IGP-M (O Índice Geral de Preços – Mercado)
O aumento da taxa Selic impacta na economia, de forma geral e o adquirente “pagará” mais caro para obter o crédito no financiamento
Ademais, o INCC será o índice aplicado durante a obra e o IGP-M adotado após a conclusão da obra.
Avaliado o momento, passa-se à compra do imóvel na planta.
O adquirente deve observar, além da idoneidade da incorporadora/construtora, o Registro de Incorporação, que deverá conter todas a informações sobre o empreendimento, tais como, descrição do que será construído (metragens, nº de unidades autônomas, etc), identifica quem administrará a obra e quem a efetuará, nominando os responsáveis pelo empreendimento
Imóvel em construção só pode ser vendido após o registro de sua incorporação no cartório de registro de imóveis.
Ainda, o adquirente, deve analisar o Memorial Descritivo, ou seja, o documento responsável por conter todas as características e materiais a serem utilizados no imóvel.
O Memorial Descritivo deve ser registrado em cartório e pode ser consultado por qualquer pessoa interessada no empreendimento e para consultá-lo, basta que o interessado informe o nº da matrícula do imóvel e solicite o respectivo memorial descritivo.
O objetivo do Memorial Descritivo é proteger tanto o consumidor quanto a incorporadora/construtora, pois especificará pontos importantes na obra e garantirá a entrega ao consumidor, bem como, protegerá a construtora. A construtora ficará protegida de exigências por parte do consumidor, de pontos que não haviam sido apontados pela incorporadora/construtora no Memorial Descritivo.
Após essa análise e negociação sobre preço e modo de pagamento, a próxima etapa é a análise do contrato, que deverá ser realizado por um advogado imobiliário, a fim de garantir segurança jurídica ao adquirente.
A partir de 2018, com a edição da Lei 13.789/2018, que alterou as Leis n º 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, bem como regulamentou a rescisão de contratos imobiliários e definiu direitos e obrigações às partes contratantes, alguns pontos relevantes foram determinados pela Lei em questão a fim de conceder mais transparência e segurança aos contratos envolvendo a compra e venda de imóvel na planta e loteamentos.
A Lei n º 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, recebeu alterações, precisamente, o art. 35-A, determina que os “contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter”:
I – o preço total a ser pago pelo imóvel;
II – o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
III – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
IV – a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
V – os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
VI – as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
VII – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
VIII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei n. 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
IX – o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
X – as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;
XI – o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
XII – o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.
Por fim, não podemos deixar de citar que este tipo de contrato é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, portanto, o vendedor deverá fornecer ao consumidor as informações, de forma clara, reforçando, assim, as determinações da Lei do Distrato.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado imobiliário e condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário, coordenador da pós-graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br Site: www.ferrazsampaio.adv.br
