A locação de imóveis possui nuances que somente advogados especializados e corretores de imóveis têm conhecimento.
Por isso, preparamos a segunda parte do artigo, com mais dúvidas frequentes sobre a locação de imóveis (confira a primeira parte: https://horacampinas.com.br/duvidas-frequentes-sobre-a-locacao-de-imoveis-por-renato-ferraz-sampaio-savy/).
7- O locatário pode desocupar o imóvel durante o contrato de locação?
R. Sim. O locatário poderá devolver o imóvel, seja na locação residencial, seja não residencial (“comercial”), contudo, deverá arcar com a multa estipulada no contrato (calculada proporcionalmente ao período não cumprido), de acordo com o art. 4º da Lei 8.245/91, sendo que é comum o locador isentar o inquilino da referida multa após um certo lapso de tempo, como por exemplo, 12 meses de locação.
Cumpre alertar que art. 4º, parágrafo único, da Lei 8.245/91, determina que o locador poderá, sem pagar a multa contratual, a qualquer tempo, devolver o imóvel, caso seja transferido de localidade por seu empregador.
8- O locador poderá, durante a locação, retomar o imóvel?
R. O art. 4º da Lei 8.245/91 determina que o locador não poderá reaver o imóvel alugado, mesmo que arque com a multa.
Salientamos que não se trata de disposição contratual, mas legal.
O art. 9º, da referida Lei, dispõe que a locação poderá ser desfeita, ainda que o prazo contratual não tenha escoado, em casos específicos, tais como, por mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos e para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
9- Após o término da duração contratual, a locação passa a vigorar por prazo indeterminado?
R. Caso as partes tornem-se silentes e o locatário permaneça no imóvel, após 30 dias do prazo convencionado, a locação passa a vigorar por prazo indeterminado, de acordo com o art. 46, § 1º (residencial) e art. 56, parágrafo único (não residencial), da Lei 8.245/91.
10- Nos contratos por prazo indeterminado, as partes deverão pagar a multa para rescindir o contrato?
R. Não. A Lei do Inquilinato prevê que a parte que desejar denunciar o contrato de locação por prazo indeterminado, deverá comunicar à outra, com antecedência de no mínimo 30 dias, art. 6º, art. 46, § 2º (residencial) e art. Art. 57 (não residencial).
11- O contrato de locação extingue-se quando o locador ou o locatário falece?
R. Não. A Lei 8.245/91 prevê a transmissão da locação aos herdeiros do locador falecido (art. 10), tanto na locação residencial quanto na locação não residencial (“comercial”).
Em caso de falecimento do locatário, devemos observar as duas situações previstas pela Lei do Inquilinato:
– na locação residencial, sub-rogam-se (assumir ou tomar o lugar de outrem) nos direitos e obrigações, o cônjuge ou companheiro(a), mas também, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência do falecido, contudo, desde que residentes no imóvel, conforme o art. 11, inciso I.
– na locação não residencial (“comercial”), falecendo o locatário, sub-rogam-se (assumir ou tomar o lugar de outrem) nos direitos e obrigações, o espólio ou o sucessor no negócio, de acordo com o art. 11, inciso II.
12- E no caso de divórcio do locatário?
R. O art. 12, da Lei do Inquilinato, dispõe que “na separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel”, mesmo não sendo parte no contrato de locação, contudo, o locador deverá ser comunicado do ocorrido.
13- Durante a locação, o locador pode vender o imóvel?
R. Sim, pode alienar o imóvel locado, contudo, o art. 27, da Lei do Inquilinato, prevê que o locatário possui preferência para adquirir o referido imóvel.
O locador deverá comunicar o inquilino da proposta realizada, por notificação judicial, extrajudicial, e-mail ou outro meio de ciência inequívoca que conterá, conforme o parágrafo único, do art. 27, “……todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.”
No próximo artigo, finalizarei, sem esgotar, as dúvidas recorrentes sobre a locação imobiliária.
Renato Ferraz Sampaio Savy é Advogado Imobiliário e Condominial. Mestre em Direitos Difusos e Coletivos. Professor Universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br
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