O patrimônio de afetação foi instituído pela Lei 10.931/2004, esta que alterou a Lei nº. 4.591/64 (dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), motivada pela falência da Encol, em 1999, que deixou vários consumidores órfãos.
Contudo, infelizmente, muitos incorporadores não utilizam este Instituto que protege os consumidores de eventual falência do incorporador, confusão patrimonial e desorganização financeira do incorporador e do empreendimento.
Mas, o que é o patrimônio de afetação?
A incorporação imobiliária, os bens e direitos vinculados, são mantidos apartados do patrimônio do incorporador e, assim, constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Portanto, não se confundem ou comunicam-se os bens, direitos e obrigações do incorporador e os direitos e bens do empreendimento em obra.
Assim, todos os recursos financeiros que o empreendimento em obra possui devem ser empregados para pagamento das despesas referentes ao próprio empreendimento e não poderão ser desvirtuados, até a conclusão da obra e entrega da unidade, salvo algumas hipóteses específicas dispostas na referida Lei.
Entrementes, o patrimônio de afetação somente será adotado a critério do incorporador e deverá constar no memorial de incorporação, bem como averbado no Registro de Imóveis.
Observe-se que o art. 31-F da Lei Lei 10.931/2004, prevê:
“Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.”
Portanto, a falência do incorporador e a recuperação judicial não atingirão o empreendimento que está com seu patrimônio afetado, transbordando segurança jurídica aos adquirentes das unidades.
Ademais, exemplificando, o patrimônio de afetação impede que um empreendimento deficitário contamine um empreendimento saudável, blindando-o de riscos.
Por fim, vale consignar que a Lei do Distrato (Lei 13.786/18) concedeu mais segurança aos empreendimentos com patrimônio de afetação, pois “dificultou” o reembolso das quantias pagas pelo adquirente, em caso de desfazimento do contrato, portanto, assegura-se que o empreendimento não terá gastos imprevistos.
Compare!
Por exemplo, o parágrafo 5 º, do art. 67-A, da Lei em comento, dispõe que, caso a incorporação esteja submetida ao patrimônio de afetação, o incorporador restituirá o valor pago pelo adquirente no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou o Termo de Conclusão de Obra, mas com limite de 50% da quantia paga.
Entretanto, o parágrafo 6º prevê que, se a incorporação NÃO estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, o adquirente será ressarcido, em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato, descontando-se, até 25% da quantia paga.
Obviamente, incorporador e adquirente são beneficiados pela incorporação submetida ao patrimônio de afetação e esperamos que os incorporadores adotem esse modelo em empreendimentos futuros, transmitindo segurança e transparência ao consumidor.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário e coordenador da pós-graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – Site: www.ferrazsampaio.adv.br
