O art. 37 da Lei do Inquilinato enumerou as espécies de garantia locatícia a serem adotadas nos contratos, com o objetivo de possibilitar o cumprimento da obrigação pelo locatário.
São elas:
I – caução;
II – fiança;
III – seguro de fiança locatícia;
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
É comum, nos contratos de locação imobiliária, a previsão de uma das modalidades de garantia, assim, o locatário oferece algo para garantir que suas obrigações, em geral, pecuniárias, serão adimplidas ou, caso o locatário não tenha condições financeiras, sejam suportadas pela caução, fiança etc.
Portanto, o credor, ora locador, não assumirá riscos durante e após a duração da locação, eliminando dúvidas quanto ao adimplemento das obrigações assumidas pelo locatário.
O contrato de locação é bilateral, visto que, locador e locatário, possuem obrigações recíprocas. Sendo assim, verificamos que a obrigação primordial do locador é de entregar a posse direta do imóvel ao locatário e em contrapartida, tem como obrigação primordial arcar com o pagamento dos alugueres e despesas.
Ainda, necessário se faz consignar que o contrato de locação é chamado de “Principal”, pois não depende de qualquer outro instrumento e as quatro modalidades de garantia são de obrigação acessória, já que as obrigações primordiais estão inseridas no contrato “Principal”.
A modalidade de garantia escolhida pelos atores locatícios, corriqueiramente, estará prevista em uma das cláusulas inserida no contrato de locação, contudo, nada obsta que as partes estampem a garantia em um contrato autônomo, por exemplo, Contrato de Garantia, sem deixar de ser acessório ao contrato “Principal”, pois depende de sua existência.
Importante mencionar que o parágrafo único, do art. 37, proíbe a adoção de mais de uma modalidade no contrato de locação.
À guisa de exemplo, podemos citar a proibição da adoção de caução e fiança num mesmo contrato locatício, por serem duas modalidades de garantia distintas.
Convém ressaltar a permissão de acolher duas espécies da mesma modalidade de garantia no mesmo contrato.
Portanto, locador e locatário podem escolher duas ou mais espécies, como por exemplo, a caução de um veículo com a caução de imóvel, pois estamos tratando da mesma modalidade de garantia: caução.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado imobiliário e condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – Site: www.ferrazsampaio.adv.br
