A prática de locação por curta temporada, como a plataforma Airbnb, que caracteriza alta rotatividade e a ausência de um vínculo de estabilidade, tende a descaracterizar a função residencial do imóvel e a aproximá-la de uma atividade comercial, situação que os condomínios residenciais buscam evitar.
Além disso, o artigo 1.336, IV, do Código Civil estabelece que é dever do condômino utilizar suas partes de forma que não prejudique o sossego, a salubridade e a segurança dos demais condôminos, bem como manter os bons costumes.
A locação temporária pode gerar incômodos e insegurança aos demais moradores, especialmente pela inconstância dos ocupantes e potencial aumento do tráfego de pessoas no condomínio.
É importante ressaltar que decisões do Superior Tribunal de justiça classificaram a locação por meio de plataformas digitais não como locação residencial por temporada, mas como um contrato atípico de hospedagem.
Essa distinção reforça a ideia de que a locação mediante plataformas online deve ser tratada de forma diferenciada e pode não se coadunar com os princípios que regem a vida em condomínio.
O condomínio possui respaldo jurídico para estabelecer restrições quanto ao uso do imóvel para fins de locação temporária, visando à proteção do bem comum e ao cumprimento das regras coletivas estabelecidas na convenção condominial. Além disso, a Convenção do Condomínio, conforme previsto no artigo 1.332 do Código Civil, pode estabelecer as finalidades para as quais as unidades se destinam.
Caso a convenção estipule que o prédio é exclusivamente residencial, a prática de locações de curta temporada pode ser interpretada como violação desta regra, aproximando-se de uma atividade de hospedagem, que é vedada.
Embora o proprietário tenha direitos amplos sobre o uso de sua propriedade, esses direitos encontram limitações significativas no contexto condominial, especialmente quando a convenção de condomínio e o regulamento interno estabelecem regras claras sobre a destinação das unidades.
A destinação exclusivamente residencial de um edifício pode, portanto, servir de base para a proibição de locações de curta temporada, que se assemelham a atividades comerciais de hospedagem.
O Superior Tribunal de Justiça reconhece que a hospedagem via plataformas digitais pode ser interpretada como uso não residencial, ou seja, comercial.
Por outro lado, o condomínio, via assembleia, pode permitir tal prática, com a necessidade de quórum qualificado para autorizar a locação de curta temporada em condomínios com destinação exclusivamente residencial.
Por fim, o condomínio, pode ratificar, em assembleia, a destinação exclusivamente residencial e proibir locações de curta temporada, a fim de jogar uma pá de cal na discussão.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – site: www.ferrazsampaio.adv.br
