No dia 12 de março de 2025, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), analisou e julgou, ministros em conjunto, os Recursos Especiais (REsp) 1.929.926/SP, 2.082.647/SP e 2.100.103/PR, que versavam sobre a possibilidade da penhora de imóvel alienado fiduciariamente por dívida condominial.
A 2ª seção do STJ, por 5 a 4 votos, decidiu que os imóveis com garantia fiduciária podem ser penhorados para pagamento de dívida condominial, pois o credor fiduciário é responsável pelas taxas condominiais.
Na alienação fiduciária, a propriedade é transmitida ao credor (fiduciário) até a satisfação da dívida pelo devedor, que fica com a posse direta do bem, enquanto ao credor é atribuída a posse indireta.
O Ministro Raul Araújo, em seu voto, destacou que:
“Estamos estimulando esse tipo de dívida. E isso não faz sentido. Ao firmar o contrato de alienação fiduciária, a instituição financeira se torna titular da propriedade resolúvel do bem e, portanto, condômino naquele condomínio.”
E complementa:
“Se essas despesas não forem pagas pelo devedor fiduciante, nem pelo credor fiduciário, elas serão suportadas pelos outros condôminos, o que não é lógico, nem justo, nem correto. No mesmo condomínio pode haver vários apartamentos financiados, com devedores fiduciantes igualmente estimulados a não pagar as despesas condominiais. Como esse condomínio vai se manter?”
Assim, o entendimento consolidado dispõe que o credor fiduciário deve ser responsabilizado pelas taxas condominiais, evitando-se onerar os demais condôminos.
O voto do Ministro Raul Araújo foi acompanhado pelos ministros Moura Ribeiro, Isabel Gallotti, Daniela Teixeira e João Otávio de Noronha.
Essa vertente, vencida, foi acompanhada pelos ministros Marco Buzzi, Nancy Andrighi e Humberto Martins.
Fonte: Processos: REsp 1.929.926, REsp 2.082.647 e REsp 2.100.103
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – site: www.ferrazsampaio.adv.br
