Nesta e também, nas próximas semanas, escreverei sobre a USUCAPIÃO, uma vez que no ano de 2025, houve um significativo aumento na procura, em nosso escritório, para a regularização de imóveis por parte dos possuidores, quer seja por tempo de posse, quer seja por documentos que comprovam a aquisição histórica de propriedade.
A usucapião é uma forma de aquisição de propriedade pela posse prolongada e ininterrupta e possui requisitos essenciais que variam conforme o tempo de posse e a natureza do imóvel.
A posse atual do imóvel por parte da pessoa é um fator determinante para análise do prazo e das condições necessárias para a configuração da usucapião.
Os requisitos gerais que devem ser considerados incluem:
• Posse mansa e pacífica: A pessoa deve ter a posse do imóvel de forma tranquila, ou seja, sem contestação ou violência.
• Tempo de posse: Para que a usucapião ordinário se configure, é necessário um prazo de pelo menos dez anos, mas no caso do usucapião extraordinário, o prazo é reduzido para cinco anos, desde que atendidos outros requisitos.
• Uso do imóvel: A pessoa precisa utilizar o imóvel como se fosse o proprietário, inclusive pagando as contas e realizando manutenção.
• Intenção de dono: A posse deve ser exercida com animus domini, ou seja, com a intenção de ser proprietário do bem.
Importante esclarecer que é necessário verificar se existe a intenção de dono e se a posse se mantém mansa e pacífica, pois a ausência da oposição do proprietário é um fator positivo.
Como dito anteriormente, o pagamento de contas é um fator importante, ou seja, o cumprimento das obrigações tributárias, como o pagamento do IPTU, pode reforçar a argumentação em favor da usucapião.
O artigo 1.241 do Código Civil estabelece que o possuidor pode requerer judicialmente a declaração de usucapião, que, uma vez obtida, constitui título hábil para registro no Cartório de Registro de Imóveis.
“Art. 1241 do Código Civil: Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.
Paragrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá titulo hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.”
Para a questão de usucapião, a análise deve ser focada nos dispositivos legais aplicáveis ao instituto da usucapião, considerando o tempo de posse e as condições em que essa posse é exercida.
Por fim, há uma diversidade de requisitos para a aquisição de propriedade por usucapião, variando conforme a natureza do bem (imóvel ou móvel) e as circunstâncias da posse (com ou sem justo título e boa-fé, em área urbana ou rural), sendo que, é fundamental observar que os prazos e condições para a usucapião podem diferir significativamente, impactando a estratégia jurídica na condução de tais ações.
No próximo artigo, discorrerei sobre a usucapião ordinária e a extraordinária e seus requisitos.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – site: www.ferrazsampaio.adv.br
