O Loteamento é a divisão de uma grande área de terra em porções menores destinadas à edificação, ou seja, os lotes.
A característica fundamental que define um loteamento é a abertura de novas vias de circulação, como as ruas e avenidas ou a modificação e ampliação das vias já existentes.
Além disso, o loteador é obrigado a destinar parte da área para espaços públicos, como praças, e para equipamentos comunitários.
Por exemplo, o loteador “pega” uma fazenda e transforma em uma estrutura elaborada.
Essa estrutura elaborada pode ser um novo bairro ou condomínio, como vemos rotineiramente, com lotes prontos para construção de casas e/ou comércio.
A principal lei que rege o loteamento no Brasil é a Lei 6766, de 19 de dezembro de 1979.
A referida Lei estabelece as regras e os requisitos mínimos em todo o território nacional, mas funciona em conjunto com as leis municipais. Portanto, para um projeto em Campinas/SP, por exemplo, além da Lei Federal, é absolutamente necessário seguir:
• O Plano Diretor do Município de Campinas.
• A Lei de Uso e Ocupação do Solo de Campinas.
• O Código de Obras e outras posturas municipais.
Muito importante observar as leis municipais, pois são cruciais, uma vez que definem o tamanho mínimo do lote, os recuos, as áreas que podem ou não ser loteadas (como áreas de proteção ambiental), e as exigências de infraestrutura específicas para a cidade.
O processo para lotear é complexo.
Podemos dividir em duas grandes fases: a aprovação na Prefeitura e o registro no Cartório de Imóveis.
Impende informar que a venda dos lotes só pode começar após a conclusão da segunda fase.
Fase 1: Aprovação na Prefeitura Municipal
Antes de tudo, o projeto deve ser aprovado pela Prefeitura.
Nesta fase, o loteador deve apresentar:
1. Título de Propriedade: Matrícula ou transcrição do imóvel em nome do loteador, livre de quaisquer ônus.
2. Certidões Negativas:
• De tributos federais, estaduais e municipais.
• De ações cíveis, criminais e trabalhistas em nome do loteador.
• Dos cartórios de protesto.
3. Projeto do Loteamento:
• Plantas e Desenhos: Mostrando a subdivisão das quadras em lotes, o sistema de ruas, as dimensões, as áreas públicas, etc.
• Memorial Descritivo: Documento que descreve em detalhes todo o projeto, incluindo a infraestrutura a ser implantada (redes de água, esgoto, energia elétrica, pavimentação).
• Cronograma de Execução das Obras: Prazo para a implantação de toda a infraestrutura, que não pode ser superior a 4 anos.
4. Aprovação de Viabilidade: Em muitos casos, é necessária a aprovação prévia de concessionárias (como a de água e energia) e de órgãos ambientais (como a CETESB, em São Paulo).
Fase 2: Registro no Cartório de Registro de Imóveis (CRI)
Com o projeto devidamente aprovado pela Prefeitura, o loteador tem 180 dias para protocolar o pedido de registro no CRI competente. Este é o passo que torna o loteamento legal para venda. Os documentos são, em grande parte, os mesmos da fase anterior, mas agora com o “carimbo” de aprovação do município:
1. Título de Propriedade do imóvel.
2. Histórico dos Títulos de Propriedade dos últimos 20 anos.
3. Todas as Certidões Negativas já mencionadas.
4. O Ato de Aprovação do Loteamento pela Prefeitura (o alvará).
5. Cópia do Projeto Aprovado, do memorial descritivo e do cronograma de obras.
6. Garantia para a Execução das Obras: O loteador deve oferecer uma garantia de que a infraestrutura será concluída. Geralmente, isso é feito “caucionando” (dando em garantia) uma parte dos próprios lotes do empreendimento.
7. Exemplar do Contrato-Padrão de Compra e Venda: Uma cópia do modelo de contrato que será usado para vender os lotes aos futuros compradores.
Fase 3: A Venda dos Lotes
Atenção: A comercialização dos lotes só pode, por lei, ser iniciada após o registro do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis. Vender um lote de um loteamento não registrado é crime, previsto no artigo 50 da Lei nº 6.766/79.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – site: www.ferrazsampaio.adv.br
