O locador pode ser, tanto a pessoa natural (física) quanto a pessoa jurídica. Mas, ao contrário do que muitas pessoas acreditam, o locador não é tão somente o proprietário do imóvel, pois para tomar a posição de locador, este deve ter a posse do bem, uma vez que este tipo de contrato não transmite a propriedade e a posse indireta.
Nesse sentido, destaco a lição dos eminentes doutrinadores Pablo Stozen e Pamplona Filho (2021, p. 425): “…..a possibilidade de sublocação também ratifica a possibilidade de alguém, que não é proprietário, mas mero possuidor, poder locar um bem.”
E, ainda, transcrevemos os ensinamentos do professor Paulo Lôbo (2021, p. 331/332), que afirma:
”…… o locador há de ser possuidor direto da coisa, não bastando ser mero detentor ou titular do direito de propriedade, sem posse. Até mesmo o locatário, por ser possuir imediato da coisa, pode alugá-la, mediante o instituto da sublocação”
O proprietário é aquele que, segundo o art. 1.228 do Código Civil, tem a “faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.
É bem verdade que o art. 1228 não conceitua propriedade, mas dispõe de poderes exclusivos, logo, Paulo Lôbo (2021, p. 96) explica: “….é o conjunto de direitos e deveres atribuídos a uma pessoa em relação a uma coisa, com oponibilidade às demais pessoas”.
Podemos resumir que o proprietário possui o domínio do bem e a posse, que pode ser direta ou indireta, conforme os artigos 1196 e 1197, ambos do Código Civil.
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto.
A posse direta é a imediata, ou seja, o exercício do poder de fato, por exemplo, a do locatário, enquanto a posse indireta é a mediata, exercida pelo titular da propriedade do bem que está sob a posse direta de outrem, como por exemplo, o nu-proprietário(posse indireta) e o usufrutuário (posse direta).
A propriedade e a posse são institutos complexos do Direito e, por conseguinte, não irei esgotar referidos assuntos, visto que não é o intuito deste artigo.
Voltando ao tema proposto, locador poderá ser o cônjuge do proprietário; o responsável de proprietário menor de idade; procurador; inventariante; usufrutuário; fiduciário; possuidor; usucapiente; o condomínio indiviso e ainda, sim, o próprio locatário do imóvel (sublocador).
A fim de arrematar o assunto, ressaltamos que o proprietário que não possui o bem não poderá ser locador, como por exemplo, o nu-proprietário, uma vez que o uso e a posse estão com o usufrutuário, bem como, a instituição financeira, em caso de alienação fiduciária em garantia, pois é o adquirente quem possui o uso do bem.
Contrariamente ao consignado anteriormente, há situações onde o locador deverá ser necessariamente o proprietário do imóvel para exercer determinados direitos, quais sejam: retomar o imóvel para uso próprio; reforma urgente do imóvel determinada pelo poder público; reforma com aumento de área construída; e, por fim, quando o contrato contiver cláusula de vigência.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado imobiliário e condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário, coordenador da pós-graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br Site: www.ferrazsampaio.adv.br
