É importante entender o que é o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), sua alíquota e quando deve ser pago. O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis está previsto no inciso II, do art. 156 da Constituição Federal e a competência para instituir o referido imposto é dos Municípios.
Art. 156. “Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (……) II – transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”;
O ITBI deve ser pago pelo adquirente dos bens ou direitos. No exemplo de compra e venda de um imóvel, quem deve pagar o imposto é o comprador, mas as partes poderão dispor de forma diversa, contratualmente.
Contudo, o § 2º, do artigo 156 da Constituição Federal prevê a isenção do referido imposto, por exemplo, inclusão de bem imóvel no capital social de empresa ou, em caso de fusão, cisão e incorporação de empresas, exceto se a atividade da empresa for relacionada à mercantilização de imóveis.
À Prefeitura é facultada, contudo, a possibilidade em oferecer outras hipóteses de isenções.
Esse imposto deve ser pago antes de dar andamento à transmissão da propriedade ou do direito real sobre o bem no Cartório de Registro de Imóveis. Para tanto, deve ser preenchido um documento próprio do município e sem o pagamento prévio do ITBI, não é possível fazer a transmissão da propriedade do imóvel.
O ITBI é calculado em porcentagem e varia de Município para Município, de 2% a 4%. Por exemplo:
Campinas – 2,7%
São Paulo – 3%
Indaiatuba – 2%
Jaguariúna – 2%
Verifica-se que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel ou da transação, o que for maior, portanto, não podemos entender que sempre utilizaremos como base o valor venal do imóvel referente ao IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano.
Para calcular o valor desse imposto, que será recolhido aos cofres municipais, deverão ser observados dois fatores, onde o primeiro é a alíquota/porcentagem do imposto, sendo este definido pela Prefeitura.
Em segundo lugar, a base de cálculo, ou seja, o valor no qual será aplicada a alíquota, sendo que, duas bases são admitidas pelos Tribunais, ora sejam, o valor venal (aquele valor que está no IPTU do imóvel) e o valor do negócio (o valor que está sendo negociado o imóvel).
O “valor de referência” é atribuído por algumas Prefeituras, contudo, não é acolhido pelo Poder Judiciário, uma vez que a legislação tributária nacional não faz previsão. O cálculo sempre terá como base o maior valor dentre as duas referências citadas anteriormente e admitidas pelos Tribunais.
Nas hipóteses onde há permuta de imóveis, apesar de, geralmente, não haver o pagamento em dinheiro, envolve a transferência de propriedade, portanto, cada parte deverá arcar com o recolhimento do ITBI pertinente ao imóvel que recebeu.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário e coordenador da Pós-Graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas
