No artigo anterior, abordei a locação não residencial e comentei que o objetivo do legislador inquilinário é proteger o ponto comercial do locatário. O ponto comercial é o local onde se encontra o empresário, sendo um dos elementos formadores do fundo de comércio.
As partes locatícias, locador e locatário, podem novar, prorrogar ou renovar a locação, consensualmente.
Os contraentes podem novar o contrato, quando modificam o contrato, antes de seu término, constituindo-se assim, uma nova obrigação. Mas, também, às partes é consentido prorrogar o negócio jurídico, ou seja, prolonga-se, estende-se o prazo contratual.
E, locador e locatário, podem acordar que o contrato, após findo, recomece a produzir efeitos, ou seja, pactuam um novo negócio jurídico, portanto, renovam o contrato.
Alguns contratos de locação, quer seja residencial, quer seja não residencial, possuem cláusula de renovação automática, por igual prazo e nas mesmas condições, salvo a ocorrência de pré-aviso quanto a não renovação da locação.
O art. 45, da Lei do inquilinato proíbe cláusula que impede a renovação ou que imponha obrigação pecuniária para tanto, sendo, portanto, uma cláusula nula.
Caso as partes não cheguem a um consenso quanto a renovação do contrato de locação, ao locatário abre-se a possibilidade de renovar compulsoriamente a locação ajuizando a Ação Renovatória, quando a renovação do contrato de locação se dará por intermédio de uma sentença.
O artigo 51, da Lei do Inquilinato determina os pressupostos, cumulativamente, para que o locatário tenha direito de socorrer-se do Poder Judiciário e renovar a locação, são eles, contrato escrito e com prazo determinado; o prazo da locação ou a soma dos prazos interruptos deve ser de cinco anos, no mínimo; o locatário deve estar na exploração do mesmo ramo de atividade, pelo prazo mínimo de três anos.
Outro ponto a ser observado está no parágrafo 5º, do art. 51, da Lei do Inquilinato, pois dispõe acerca do prazo para propor-se a referida Ação:
“Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor”.
O locador possui alguns caminhos a seguir.
Primeiramente, o locador pode aceitar a proposta de renovação, sem ressalvas.
Em segundo lugar, considera a renovação, contudo, com ressalvas, ou seja, não aceita as condições por serem insatisfatórias ou por possuir proposta mais benéfica de um terceiro, sendo que, o locatário receberá, guardada as hipóteses de cada caso concreto, direito a indenização pelo ponto comercial.
Em um terceiro caminho, não concorda com a renovação, pois visa retomar o imóvel.
Ademais, poderá, o locador, utilizar o imóvel para uso próprio, cônjuge, ascendente ou descendente, com exceção do uso para o mesmo ramo de comércio do locatário.
Renato Ferraz Sampaio Savy é a advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário, coordenador da pós-graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas
