A ação de despejo é prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), sendo destinada a permitir que o locador retome a posse direta do imóvel locado.
Seu objetivo principal é a extinção da relação locatícia (resilição/resolução do contrato) e a desocupação do imóvel pelo locatário, com possibilidade de cumulação de pedidos acessórios (aluguéis, encargos, multas e acessórios).
Conforme o art. 5º da Lei 8.245/91, “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo”.
Exceção: término por desapropriação com imissão na posse do expropriante.
A ação de despejo tem o efeito desfazer o vínculo locatício e viabilizar o despejo, independentemente da discussão sobre a propriedade, por se tratar de relação pessoal entre locador e locatário.
A ação de despejo é cabível, por exemplo, na falta de pagamento de aluguéis e encargos, término do prazo contratual e não desocupação (inclui “denúncia vazia” em locação não residencial, atendidos os requisitos legais) ou Inadimplemento/infração contratual (uso irregular, sublocação sem anuência, obras vedadas etc.).
A lei prevê hipóteses e ritos específicos, inclusive liminares de desocupação em situações taxativamente previstas no art. 59, §1º, e, conforme precedentes, também com base no art. 300 do CPC quando presentes probabilidade do direito e perigo de dano.
Ademais, a ação de despejo é a via adequada e exclusiva, com base no art. 5º da Lei 8.245/91, para o locador e ao adquirente subrogado na posição de locador, reaver o bem.
Cumpre relatar que as ações possessórias (manutenção/reintegração) ou petitórias (reivindicatória) não substituem a ação de despejo quando a origem da posse decorre de locação.
Em hipóteses legais (por exemplo, falta de pagamento em contrato sem garantia; denúncia vazia não residencial dentro do prazo legal), é possível a desocupação liminar mediante caução (regra geral, 3 aluguéis).
Há precedentes admitindo a concessão de tutela de urgência com base no art. 300 do CPC e a flexibilização/compensação da caução em casos específicos, sempre motivadamente e à luz das provas do caso.
A decretação da rescisão da locação e expedição de mandado de despejo, com prazo legal para desocupação (ou desocupação liminar quando cabível).
A Condenação do locatário ao pagamento de aluguéis e encargos, multas e despesas contratuais/processuais, conforme o caso.
Há a possibilidade de purgação da mora em hipóteses legais (com restrições, como a vedação de utilizar o benefício mais de uma vez em 24 meses, art. 62, parágrafo único).
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – site: www.ferrazsampaio.adv.br
