A locação de imóveis para fins comerciais constitui a base para o desenvolvimento de inúmeras atividades empresariais no Brasil, e o local onde o empresário se estabelece, conhecido como ponto comercial, transcende o mero espaço físico, tornando-se um elemento fundamental do seu fundo de comércio.
O fundo de comércio é o valioso conjunto de bens corpóreos e incorpóreos que formam o negócio, assim, ciente da importância do ponto e do risco de o locador se apropriar indevidamente desse valor agregado pelo inquilino, o legislador instituiu a Ação Renovatória, prevista na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), como principal mecanismo de proteção.
A referida Ação busca equilibrar o direito de propriedade do locador com a necessidade de amparo ao trabalho e ao investimento do locatário, garantindo-lhe a permanência no imóvel sob certas condições.
A razão de ser da Ação Renovatória reside, portanto, na tutela do fundo de comércio. Esse patrimônio imaterial, que inclui a clientela, a reputação e a própria localização, pode ser completamente aniquilado com a perda do ponto.
A Ação Renovatória impede que o locador, ao final do prazo, recuse-se a renovar a locação sem justo motivo, apenas para se beneficiar de um ponto já consolidado pelo esforço alheio.
Cumpre esclarecer que tal proteção será efetivada, observando-se o artigo 51 da Lei do Inquilinato, que estabelece pressupostos cumulativos, e a ausência de qualquer um deles inviabiliza o direito.
O primeiro é de natureza formal, ou seja, a locação deve estar amparada por um contrato celebrado por escrito e com prazo determinado, não se aplicando a locações verbais ou que já vigorem por prazo indeterminado.
E ainda, a legislação exige uma relação locatícia estável, estipulando que o prazo mínimo do contrato a renovar, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, seja de pelo menos cinco anos.
O locatário deve comprovar que explora a mesma atividade comercial no imóvel, de forma ininterrupta, há no mínimo três anos, para confirmar que o fundo de comércio está de fato consolidado.
A jurisprudência é pacífica quanto à necessidade de comprovação de todos esses requisitos, consolidando o entendimento de que a ausência de um deles impede o direito à renovação.
Contudo, de todos os requisitos, o mais implacável e que exige atenção máxima do locatário é o prazo para o ajuizamento da ação, previsto no § 5º do artigo 51, que se trata de um prazo decadencial, que não se suspende nem se interrompe, estabelecendo uma “janela” temporal precisa, sendo que, a ação deve ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes do término do contrato.
A perda deste prazo, ainda que por um único dia, é fatal e acarreta a perda definitiva do direito à renovação, sendo este um dos principais motivos de insucesso em demandas dessa natureza.
Dessa forma, a Ação Renovatória se revela uma ferramenta de extrema importância para a segurança jurídica das atividades comerciais, mas seu manejo exige um planejamento rigoroso.
O preenchimento dos requisitos materiais é apenas o primeiro passo, pois a observância estrita ao prazo decadencial é o que, de fato, viabiliza a discussão judicial do direito.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: [email protected] – site: www.ferrazsampaio.adv.br
