O presente artigo tratará do popularmente denominado, “CPF do Imóvel”, ou Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), instituído no âmbito do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), com foco em suas implicações nas esferas tributária e de registros públicos.
O CIB foi instituído pela Lei Complementar (LC) nº 214, de 16 de janeiro de 2025, no contexto da Reforma Tributária, sendo que, a Receita Federal do Brasil (RFB) regulamentou o CIB por meio da Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, publicada em agosto de 2025.
O CIB opera de forma integrada ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), uma plataforma digital que centraliza dados de imóveis urbanos e rurais no país, instituído em 2016 e disciplinado pelo Decreto nº 11.208/2022.
O CIB visa unificar e padronizar as informações de imóveis urbanos e rurais em todo o território nacional, centralizando os dados dos cartórios, prefeituras, o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) e a própria Receita Federal do Brasil (RFB).
O CIB funcionará como um código identificador único para cada imóvel, integrando informações de natureza jurídica (propriedade, matrícula), geográfica (localização, área), econômica (valor venal), ambiental (áreas de preservação) e, crucialmente, fiscal (débitos de IPTU, ITR, etc.).
Contudo, importante mencionar que o CIB não substituirá os registros públicos existentes, como a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, que continua sendo o ato constitutivo do direito de propriedade, nem a inscrição imobiliária municipal para fins de IPTU.
O CIB atuará como um “elo” entre esses cadastros, promovendo o cruzamento de dados.
A principal consequência da implementação do CIB é o aumento da capacidade de fiscalização da Receita Federal.
A centralização de informações permitirá um controle mais rigoroso e automatizado sobre as operações imobiliárias e a situação fiscal dos imóveis e de seus proprietários.
Destacam-se os seguintes pontos:
• Apuração de Ganho de Capital: A RFB poderá cruzar os dados do CIB com as Declarações de Imposto de Renda de Pessoa Física (DIRPF) para verificar a correção dos valores declarados em transações de compra e venda, combatendo a subavaliação de imóveis para reduzir o ganho de capital tributável.
• Fiscalização do ITR e IPTU: A integração de dados geográficos e fiscais facilitará a identificação de inconsistências entre a área declarada e a área real do imóvel, bem como a correta apuração do Valor da Terra Nua (VTN) para o ITR.
• Combate à Sonegação e à Lavagem de Dinheiro: A capacidade de rastrear o histórico de transações e a titularidade dos imóveis de forma unificada potencializa a identificação de operações suspeitas, como a utilização de “laranjas” ou a declaração de valores incompatíveis com a realidade do mercado, servindo como um poderoso instrumento contra a sonegação fiscal e a lavagem de dinheiro.
• Transparência e Prevenção de Fraudes: Ao permitir a consulta centralizada sobre a situação jurídica, fiscal e física de um imóvel, o CIB confere maior transparência ao mercado. Compradores poderão verificar, em um único local, a existência de ônus, pendências judiciais ou débitos tributários, mitigando riscos e combatendo fraudes, como a duplicidade de registros.
• Regularização Fundiária: A unificação de dados é um passo importante para a regularização de imóveis com informações cadastrais divergentes entre diferentes órgãos, contribuindo para o ordenamento territorial urbano e rural.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) representa uma modernização significativa na gestão de informações territoriais no Brasil, com o potencial de aumentar a eficiência da fiscalização tributária e a segurança jurídica no mercado imobiliário.
Para os proprietários de imóveis, a implementação do CIB exige uma postura proativa., devendo Manter os Cadastros Atualizados, guardar todos os documentos relativos à aquisição, reformas e transações do imóvel, pois serão essenciais para comprovar valores e direitos perante o Fisco, bem como, estar atento a qualquer notificação da Receita Federal ou das prefeituras sobre atualizações cadastrais ou lançamentos tributários decorrentes da unificação de dados.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: [email protected] – site: www.ferrazsampaio.adv.br
