Em continuação sobre o debate do assunto, alienação fiduciária, discorrei acerca da Lei 9.514/97, que instituiu essa modalidade de garantia de bem imóvel.
No artigo anterior apresentei, de forma breve, o motivo da adoção de uma nova garantia, criando-se, portanto, um mecanismo que deu mais celeridade na retomada do imóvel nos financiamentos imobiliários e nas operações de crédito com garantia imobiliária, uma vez que os sistemas jurídicos existentes, como a hipoteca, o penhor e a anticrese, diante da morosidade do Poder Judiciário, não atendia a modernidade e a aceleração da economia.
Ademais, segundo os especialistas, a aplicação de um instrumento que concede mais agilidade na execução das garantias incentiva a revitalização e expansão do crédito imobiliário, elevando-se o número de ofertas aos consumidores.
Pois bem, iniciando a apresentação das regras da alienação fiduciária, cumpre observar, primeiramente, que o § 1º do art. 22, dispõe que a referida modalidade de garantia pode ser utilizada por qualquer pessoa, quer seja física, quer seja jurídica, assim, concluímos que tal mecanismo não é de uso privativo das instituições financeiras, construtoras e incorporadoras.
Ademais, ao contrário da hipoteca, que o devedor (fiduciante) possui o bem e grava-o em garantia, na alienação fiduciária, a propriedade é transmitida ao credor (fiduciário) até a satisfação da dívida pelo devedor, que fica com a posse direta do bem, enquanto ao credor é atribuída a posse indireta.
Quitado o financiamento e assim, satisfeita a obrigação, o fiduciário deverá fornecer ao fiduciante, em 30 dias, o termo de quitação, sendo que, apresentado ao oficial do Registro de Imóveis, este efetuará o cancelamento da alienação fiduciária, na matrícula do imóvel.
Por outro lado, caso o fiduciante não pague alguma parcela do financiamento, o credor-fiduciário será intimado pelo oficial do Registro de Imóveis, devendo o fiduciante quitar a(s) parcela(s) e acréscimos, tais como, juros, multa e encargos, bem como as despesas de cobrança e da intimação, em quinze dias.
Importante esclarecer que, de acordo com o § 2º do artigo 26, da referida Lei, “o contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação”, portanto, caso o fiduciante atrase uma parcela, o credor poderá, se assim estiver disposto contratualmente, iniciar o procedimento em comento.
A intimação será realizada na pessoa do devedor, contudo, a Lei 13.465, de 2017, que promoveu alterações na Lei 9.514/97 (Alienação Fiduciária) trouxe uma novidade, caso o oficial de Registro de Imóvel, por duas vezes, não obter êxito na intimação do fiduciante, presumisse a ocultação, intimará qualquer pessoa da família ou vizinho, que retornará para a devida intimação (hora-certa), sendo que, se o devedor não for encontrado, pela terceira vez, dará por feita a intimação, na pessoa da família ou do vizinho.
Outra novidade foi prevista pela Lei 13.465, a possibilidade da intimação de funcionários da portaria de condomínios, inserindo no art. 26, da Lei 9.514/97, o § 3o-B: “Nos condomínios edifícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência”.
Ademais, na hipótese do fiduciante encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, promover-se-á a intimação por edital.
Decorrido o prazo de quinze dias sem o pagamento por parte do devedor, realizar-se-á a averbação, na matrícula do imóvel, consolidando-se a propriedade ao fiduciário.
Entrementes, antes da averbação da consolidação da propriedade em favor do fiduciário, o fiduciante poderá pagar a(s) parcela(s), os acréscimos e as despesas de Cartório, a fim de evitar a consolidação.
Contudo, como dispõe o § 2o B do art. 27, o fiduciante, após a averbação da consolidação da propriedade e até a data da realização do segundo leilão, terá direito de preferência para adquirir o imóvel, devendo ser observado valor da dívida, somado aos encargos e despesas, bem como o imposto sobre transmissão intervivos e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão.
Ainda, o devedor arcará com impostos e despesas, custas e emolumentos exigíveis para a nova aquisição do imóvel.
Após consolidada a propriedade, o fiduciário deverá levar a leilão público, em 30 dias, o imóvel.
O imóvel, em primeiro leilão, será ofertado pelo valor consignado em contrato, e, caso, o lance seja inferior, um segundo leilão será realizado, onde o lance vencedor terá valor igual ou superior ao valor total da dívida do financiamento, despesas e encargos.
Importante deixar consignado que o fiduciante será comunicado, por escrito, das datas, horários e locais dos leilões.
Por fim, após o leilão, o fiduciante terá direito a receber o valor a maior, sendo que, mesmo se o lance, no segundo leilão, não for igual ou superior ao valor da dívida, esta será extinta e o fiduciante exonerado da obrigação.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário, coordenador da Pós-Graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas
