Na semana passada, escrevi a primeira parte sobre a Live: Olhar Jurídico sobre o Mercado Imobiliário. A Live, no Instagram, foi apresentada pelos jornalistas Marcelo Pereira e Francisco Lima Neto e teve com objetos a compra de imóveis e o distrato, bem como a vida em condomínio. Nesta semana abordarei acerca do distrato da compra de imóveis em condomínios edilícios e loteamentos.
No ano passado, lancei em conjunto com a advogada Stephani Dutra, minha sócia no escritório Ferraz Sampaio e Dutra Sociedade de Advogados, o livro intitulado, “Guia para Compra de Imóvel na Planta e do Distrato”, pois percebemos que os nossos clientes estavam preocupados em realizar um bom negócio e possuíam muitas dúvidas sobre a compra do imóvel na planta, bem como os índices de reajuste, o que deveria conter em um contrato e sobre o distrato (extinção contratual).
Mas vamos ao tema. No caso de contatos de imóveis na planta, tivemos importantes mudanças, uma vez que, em dezembro de 2018, entrou em vigor a Lei 13.786/2018, apelidada de LEI DO DISTRATO, que trouxe uma série de mudanças e normatização às Leis 4.591/1964 (Incorporação Imobiliária) e 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano).
A Lei do Distrato foi criada para gerar segurança jurídica para as partes contratantes, principalmente no que concerne às regras em caso de desistência da compra ou da resolução contratual.
Primeiramente, discorrei acerca das alterações à compra e venda de imóveis sob o regime de incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964).
Para o doutrinador Arnardo Rizzardo (2019, p. 261), a Incorporação imobiliária pode ser tratada como: “
“….. a atividade que procura unir pessoas e fundos para a construção de edificações, divididas em unidades imobiliárias individualizadas e discriminadas, que se destinam à venda, a qual se processa durante a própria construção.
Mais conceitualmente, é a atividade de coordenação e execução de edificações imobiliárias (e não somente de prédios), que vai desde a alienação de frações ideais, que se transformam em unidades imobiliárias em construção, com a sua destinação aos adquirentes quanto prontas, e a efetivação do registro imobiliário.” (grifo nosso)
Ademais, pode-se vender antecipadamente as unidades, apesar de não estarem prontas ou que a construção somente esteja planejada, chamada de “imóvel na planta”, contudo, a Lei 4.591/1964 (Incorporação Imobiliária) traz requisitos e condições para a comercialização.
A Lei do Distrato prevê a obrigatoriedade de o contrato conter quadro-resumo, com o objetivo de clareza nas informações ao consumidor imobiliário, que deve conter, dentre outras, a qualificação das partes, preço do negócio, modo e forma de pagamento, multa e cláusula penal.
Um tema de muito debate é a “cláusula de tolerância”, ou seja, autorização de prorrogação do prazo de entrega do imóvel por até 180 dias corridos da data estipulada no contrato, que abarrotou o Poder Judiciário, pois indagava-se se a prorrogação era lícita ou se o vendedor estava com a obra atrasada e assim, dava aso a extinção do contrato por sua culpa.
A Lei em comento, portanto, trouxe a previsão e validação da “cláusula de tolerância”, colocando uma pá de cal no assunto.
A referida Lei regula, também, as hipóteses de extinção do contrato desse tipo de negócio.
Caso o comprador dê motivo para a extinção do contrato, o vendedor poderá resolver o contrato (resolução contratual), assim, o adquirente receberá as quantias que pagou, mas será deduzida, cumulativamente, integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, sendo a devolução efetivada após o prazo de 180 dias contado do desfazimento do contrato.
Nas incorporações imobiliárias sujeitas ao patrimônio de afetação, a retenção do valor pago poderá ser realizada até 50%, onde a devolução acontecerá no prazo máximo de 30 dias após a expedição do habite-se.
Contudo, se houver revenda unidade antes de transcorrido os prazos citados anteriormente, o valor a ser restituído ao comprador original será pago em até 30 (trinta) dias da revenda.
Por fim, se o vendedor der causa a resolução contratual, por atraso na obra ou outro motivo, a devolução dar-se-á em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução e deverá restituir a integralidade de todos os valores pagos e o pagamento da multa estabelecida em contrato.
Na próxima semana, abordarei a Lei 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano), fechando o tema da Live: Olhar Jurídico sobre o Mercado Imobiliário.
Fonte: RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária. 7. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2019.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial. Mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário, coordenador da Pós-Graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas
