No julgamento do REsp 2.220.656, de 05 de novembro de 2025, a Terceira Turma do STJ, sob a relatoria da Ministra Nancy Andrighi, decidiu que a recusa do locador em receber as chaves, condicionando o ato à concordância com um laudo de vistoria unilateral, é indevida, afirmando que a responsabilidade dos fiadores cessa a partir do momento em que o locatário tenta devolver o imóvel e é injustamente impedido e, por fim, eventuais danos ao imóvel devem ser discutidos em ação autônoma de reparação de danos, não servindo como justificativa para prolongar artificialmente o contrato de locação e, consequentemente, a obrigação dos fiadores.
A fiança é uma garantia pessoal (ou fidejussória), por meio da qual uma pessoa, o fiador, se compromete a cumprir a obrigação de outra pessoa, o devedor (ou afiançado), caso este não o faça, ou seja, o fiador garante com seu próprio patrimônio o pagamento de uma dívida de terceiro.
É um contrato acessório, o que significa que sua existência depende de um contrato principal (como um contrato de locação, financiamento, etc.).
As principais características da fiança são:
• Acessório: Só existe se houver uma obrigação principal a ser garantida.
• Subsidiariedade: Em regra, o fiador só responde pela dívida se o devedor principal não a pagar. O fiador pode, inclusive, exigir que os bens do devedor sejam executados primeiro (benefício de ordem), a menos que tenha renunciado a esse direito no contrato.
• Formalidade: Deve ser celebrada por escrito e não admite interpretação extensiva, conforme o artigo 819 do Código Civil.
• Natureza Intuitu Personae (Personalíssima): É baseada na confiança que o credor deposita no fiador. Por essa razão, alterações na relação principal, como a mudança dos sócios de uma empresa locatária, podem justificar a exoneração da fiança,
A exoneração é o ato pelo qual o fiador se desobriga da garantia prestada, sendo que os requisitos variam conforme a natureza do contrato principal (se por prazo determinado ou indeterminado).
O fiador, nos contratos de locação por prazo indeterminado, pode se exonerar a qualquer momento, desde que cumpra um requisito essencial, a saber, notificar o credor, ora seja, o locador, sobre sua intenção de se desobrigar, contudo, a notificação deve ser formal e inequívoca, preferencialmente por um meio que permita comprovar o recebimento (carta com aviso de recebimento, notificação via cartório, etc.).
Mas, a exoneração não é imediata.
Após a notificação, o fiador ainda permanece responsável pelas obrigações por um período determinado em lei:
o Contratos de Locação: 120 dias após a notificação ao locador (Art. 40, X, da Lei nº 8.245/91).
o Outros Contratos (Regra Geral): 60 dias após a notificação ao credor (Art. 835 do Código Civil).
Em regra, o fiador não pode se exonerar da fiança durante a vigência do prazo determinado no contrato. A sua responsabilidade, em princípio, vai até o final do prazo contratual.
No entanto, admite-se a exoneração em situações específicas, principalmente quando ocorrem alterações no contrato principal sem a anuência do fiador:
• Aditamento Contratual sem Anuência: Se o contrato principal for alterado (ex: aumento de aluguel, mudança de devedor) sem o consentimento expresso do fiador, este fica desobrigado da garantia em relação às novas condições. Este é o entendimento consolidado na Súmula 214 do STJ.
• Alteração do Quadro Societário (em locações não residenciais): Se a fiança foi prestada em razão de um vínculo pessoal com um dos sócios da empresa locatária e este sócio se retira da sociedade, a jurisprudência tem aceitado a exoneração, dada a quebra da confiança que originou a garantia.
Havendo a comprovação da alteração fática (modificação da composição societária) além da devida comunicação ao locador, mesmo havendo cláusula de renúncia à exoneração da fiança, fica exonerado da obrigação o fiador que não mais se disponibilize a assumir o ônus da garantia, diante da natureza personalíssima da fiança.
Muitos contratos incluem uma cláusula na qual o fiador renuncia ao direito de se exonerar da fiança.
• Cláusula válida durante o prazo determinado: A cláusula de renúncia é considerada válida durante o prazo original do contrato.
• Cláusula Inválida após a prorrogação por prazo indeterminado: Quando o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado, a cláusula de renúncia perde sua eficácia, e o fiador recupera o direito de se exonerar mediante notificação.
A cláusula de renúncia do direito de exoneração da fiança é válida, durante o prazo fixado de vigência inicial do contrato, podendo o fiador exercer a faculdade de exonerar-se da fiança a partir da prorrogação automática do contrato.
Assim, a exoneração da fiança é um direito do fiador, especialmente em contratos por prazo indeterminado, mas exige o cumprimento de requisitos formais, como a notificação ao credor, e a responsabilidade do fiador não cessa imediatamente.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – site: www.ferrazsampaio.adv.br
