Nesta semana, finalizo a série de artigos que abordam a Live: Olhar Jurídico sobre o Mercado Imobiliário.
Em minha coluna, o leitor pode conferir dois artigos sobre o evento que aconteceu no dia 28 de abril, no Instagram do portal Hora Campinas.
O parcelamento do solo urbano é regulado pela Lei 6.766/1979, que poderá ser realizado por meio de loteamento ou desmembramento, observando-se as legislações estaduais e municipais.
A Lei 6.766/1979, em seu art. 2º, § 1º, dispõe: “Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”.
No mercado imobiliário existem três tipos de loteamentos, a saber, residencial, comercial e industrial.
Em todas as hipóteses, a loteadora deve realizar um estudo de impacto ambiental, bem como de vizinhança, a fim de viabilizar o projeto e não se deparar com surpresas durante o processo de aprovação junto aos órgãos públicos.
O projeto principal deve atender a requisitos para que seja aprovado, tais como o tamanho do lote, acesso viário, bem como deve conter o projeto urbanístico, paisagístico, de pavimentação, sinalização, arborização, terraplenagem, redes de drenagem das águas pluviais, de esgoto, e ainda, de rede elétrica, que devem ser aprovados pelos órgãos públicos responsáveis.
Vale destacar que a loteadora é responsável por entregar, prontas para uso, as redes elétricas, de água e esgoto e de telefonia.
O adquirente deve ter cuidado quando iniciar a compra este tipo de imóvel, pois existe um grande número de loteamentos irregulares.
A lei de parcelamento do solo urbano, art. 37, prevê: “É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado”, ainda, o art. 50, dispõe que tal ato constitui crime contra a administração pública.
Wagner Rodolfo Faria Nogueira conceitua:
“O parcelamento é clandestino quando o Poder Público competente não tem conhecimento de sua existência, ou quando, levado a seu conhecimento não adquire a aprovação, sendo consequência de indeferimento do pedido ou da própria ausência dessa solicitação. Ressaltamos que no primeiro caso houve o pedido, mas o empreendedor não preencheu os requisitos legais, ensejando a não aprovação do loteamento; no segundo caso não ocorreu o pedido, mas em ambos ocorreram a urbanização. […]o parcelamento torna-se irregular na medida em que o Poder Público competente o aprova, podendo ser registrado ou não, mas o parcelador deixa de executá-lo ou o executa em desconformidade com o ato de aprovação ou com a legislação vigente, ou ainda, após a aprovação e execução regular, não o registra”.
Além de atentar-se quanto a regularidade do loteamento, o adquirente, deve analisar o contrato (compromisso de compra e venda, cessão ou promessa de cessão) que assinará.
O instrumento deverá conter a qualificação das partes contratantes, denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição, descrição do lote, confrontações, área e outras características que o individualize, preço, prazo, forma e local de pagamento, bem como o valor do sinal, taxa de juros, cláusula penal e declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, dentre outros.
Muito importante informar que o contrato deve ser firmado em 3 vias, pois uma delas será arquivada no registro imobiliário.
Ademais, da mesma forma que o contrato de compra e venda de imóvel sob o regime de incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964), o qual discorri na semana passada, o instrumento deve ser iniciado por quadro-resumo.
Verificada a inadimplência do vendedor, o adquirente poderá rescindir o contrato por justo motivo, por exemplo, loteamento irregular, devendo aquele restituir as parcelas pagas, imediata e integralmente, ao adquirente, e ainda, responder pelo pagamento respectivo da cláusula penal prevista em contrato.
Quando o adquirente encontra-se inadimplente, a vendedora terá a faculdade de rescindir o contrato, sendo que procederá na devolução dos valores pagos pelo comprador, descontando-se: cláusula penal (limitada a 10% do contrato), despesas, débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas, tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão, comissão de corretagem e ainda, os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato.
Por fim, o pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, em loteamentos com obras em andamento, no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; em loteamentos com obras concluídas, no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.
Fonte: NOGUEIRA, Wagner Rodolfo Faria. Parcelamento do solo. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, VI, n. 14
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor Universitário e coordenador da pós-graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas.
