No ato de fechamento de contrato de locação, as partes, locador e locatário, contraem obrigações, que estão estabelecidas na lei n.º 8.245/91 (Lei do Inquilinato), nos arts. 22 (locador) e 23 (locatário).
Na semana que passou, deparei-me com questionamentos sobre o FUNDO DE RESERVA.
Quem deve arcar com esse custo?
O inciso X, do art. 22, dispõe que o locador deve pagar as despesas extraordinárias de condomínio, sendo que o parágrafo único elenca quais são essas despesas:
“Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.”
Já o art. 23, inciso XII, determina que o inquilino deve arcar com as despesas ordinárias de condomínio e o § 1º conceitua o que são despesas ordinárias:
“§ 1º dispõe que as despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.”
Mas, o que é o FUNDO DE RESERVA? Quem deve arcar com essa obrigação?
O FUNDO DE RESERVA é uma arrecadação extra, que se destina a atender as necessidades momentâneas do condomínio, ou seja, gastos com contas, manutenções e melhorias, ajudando a cobrir despesas emergenciais, inadiáveis e obras, concedendo segurança financeira ao condomínio.
A constituição do FUNDO DE RESERVA está prevista na Lei nº 4591/64, art. 9º, § 3º, j e ocorrerá na elaboração da Convenção Condominial, que deverá conter a forma da constituição dessa taxa extra.
Observe-se que, anteriormente, transcrevi a titularidade sobre a obrigação do custeio do FUNDO DE RESERVA, conforme a Lei do Inquilinato.
Assim, sempre, a responsabilidade por contribuições para a constituição do FUNDO DE RESERVA será do proprietário/locador do imóvel locado.
Contudo, pode o condomínio constituir um fundo de manutenção, ou seja, para despesas ordinárias, assim, o rateio será pago pelo inquilino.
Voltando a debater o FUNDO DE RESERVA, o mais utilizado pelos condomínios, imaginemos que houve a necessidade de socorrer-se dele (parte ou total), para que não se tenha um ônus excessivo nas despesas corriqueiras, desse modo, deve-se repô-lo.
O doutrinador e professor Luiz Antonio Scavone Junior ensina:
“Pergunta-se: os rateios destinados à reposição do que foi utilizado constituem despesa ordinária ou extraordinária?
Depende. Se o fundo foi utilizado para as despesas de manutenção do edifício, para aquelas que normalmente seriam consideradas despesas ordinárias, a sua reposição terá a mesma classificação.
Por outro lado, se o fundo foi utilizado, total ou parcialmente, para despesas extraordinárias (como, por exemplo, reforma substancial dos elevadores), assim também será considerado o rateio para a reposição.”
Conforme a explicação de Scavone Junior, se o condomínio se socorrer do FUNDO DE RESERVA para despesas ordinárias, como por exemplo, manutenção dos aparelhos da academia, o rateio é pago pelo inquilino, em contrapartida, caso a reposição tenha como objetivo uma despesa extraordinária, por exemplo, a compra de aparelhos para a academia ou a construção de uma piscina, o rateio destinado à reposição do FUNDO será pago pelo proprietário/locador.
Por fim, é terminantemente ilegal a responsabilização do locatário pela obrigação de repor o FUNDO DE RESERVA ou sua constituição (para despesa extraordinária) e nula será a cláusula contratual que preveja essa ilegalidade.
“LOCAÇÃO RESIDENCIAL – Pretensão de restituição das quantias pagas pelos locatários a título de “fundo de obras” e “fundo de reservas” julgada parcialmente procedente – Nulidade da sentença por cerceamento de defesa e deficiência de fundamentação não reconhecidas – Quantias cobradas dos locatários destinadas ao pagamento de despesas extraordinárias do condomínio, portanto, de responsabilidade da locadora – Declaração da inexigibilidade do débito apenas daquilo que excede a prescrição trienal, na forma da fundamentação da sentença – Apelação não provida.” (grifo nosso)
(TJ-SP – AC: 10613020220218260576 SP 1061302-02.2021.8.26.0576, Relator: Sá Duarte, Data de Julgamento: 23/02/2023, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/02/2023)
A regra contida no inciso X, do artigo 22, da Lei nº 8.245/91, pertinente à obrigação do locador pelo pagamento das despesas extraordinárias de condomínio, limita o poder de livre manifestação das partes, uma vez que não se pode atribuir a referida responsabilidade, em contrato, ao locatário, e ainda, não existe, no referido artigo, a previsão de alguma exceção, sendo taxativa.
Fonte: Lei do inquilinato comentada artigo por artigo: visão atual na doutrina e jurisprudência / organização Luiz Antonio Scavone Junior, Tatiana Bonatti Peres. – 3. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2021.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – Site: www.ferrazsampaio.adv.br
