O cenário da inadimplência nos condomínios de Campinas registrou uma mudança expressiva recentemente.
Dados oficiais de cartórios apontam que o número de protestos por taxas condominiais atrasadas na cidade mais que dobrou em apenas um ano, saltando de 40 registros em 2024 para 89 contestações em 2025.
Embora esse aumento chame a atenção, o número de protestos é considerado insignificante diante da quantidade de condomínios na cidade.
Na realidade, muitos condomínios deixam de protestar os devedores e partem diretamente para a judicialização, ajuizando ações de cobrança ou ações de execução, conforme o caso concreto.
A inadimplência prejudica o fluxo de caixa de forma severa, comprometendo despesas básicas como água, energia elétrica e pagamento de fornecedores e empregados, sobretudo em condomínios pequenos, onde a falta de pagamento de uma única unidade representa perda expressiva da renda.
Para conter esse problema, a cobrança de despesas condominiais por meio de protesto em cartório destaca-se como uma medida plenamente lícita e ágil. De acordo com a Lei de Protestos (Lei 9.492/97), o protesto caracteriza-se como o ato formal e solene destinado a comprovar o descumprimento de uma obrigação originada em título ou documento de dívida.
As taxas e despesas de condomínio podem ser protestadas a partir do dia seguinte ao vencimento, o que ajuda a acelerar a recuperação dos valores pendentes e inclui o nome do devedor em cadastros de proteção ao crédito, dificultando a obtenção de financiamentos e empréstimos.
O dispositivo do Código de Processo Civil expressamente atribui a natureza de título executivo extrajudicial às taxas e despesas de condomínio.
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (……)
VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;
Uma dúvida frequente entre as gestões condominiais diz respeito à necessidade de autorização da assembleia de condôminos para efetuar o protesto.
Do ponto de vista jurídico, o síndico não precisa de aprovação coletiva prévia para realizar a cobrança em cartório, pois trata-se de um ato administrativo de rotina e de um dever legal de gerir e defender os interesses do condomínio, amparado no artigo 1.348 do Código Civil, que impõe ao síndico a obrigação de cobrar as contribuições devidas.
Embora a autorização seja dispensável, debater o assunto com os moradores e estabelecer uma política clara e transparente para a cobrança é altamente recomendável para evitar conflitos e fortalecer a segurança da gestão.
O morador que possui uma dívida protestada em cartório enfrenta restrições de crédito imediatas e, assim, para retirar o protesto e limpar o nome, o devedor precisa quitar ou negociar o débito com o condomínio e arcar com as taxas cartorárias correspondentes.
Caso a pendência não seja resolvida amigavelmente, o morador ainda pode ser acionado judicialmente e ter o próprio imóvel penhorado e levado a leilão, já que a dívida condominial acompanha o bem e afasta as proteções comuns de impenhorabilidade da residência familiar.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – site: www.ferrazsampaio.adv.br
