Na semana que passou, fui consultado sobre a responsabilidade pela reparação de danos causados ao imóvel locado e os pertences do locatário, em decorrência de vazamentos provenientes da caixa d’água.
Quem deve arcar com os custos de reparo do problema? Quem deve indenizar o locatário pelos danos materiais sofridos?
É importante considerar que a atual Lei do Inquilinato visa proteger tanto o locador quanto o locatário, sendo que, referente a problemas estruturais, que possam surgir durante a locação, necessário se faz entender as obrigações de cada parte envolvida no contrato de locação.
Indubitavelmente, a responsabilidade pelo reparo na estrutura do imóvel, tais como, sistema de encanamento, telhado, fiação elétrica e outros serviços essenciais, geralmente recai sobre o locador, desde que o problema não tenha sido causado por mau uso ou negligência do locatário.
O locatário tem a obrigação de comunicar, imediatamente, o locador a respeito da ocorrência do problema, pois isso pode influenciar na análise da responsabilidade.
No que tange à obrigação de reparar, o artigo 26 da Lei do Inquilinato impõe ao locador a realização de reparos urgentes, e ao locatário, o dever de permitir a execução desses reparos. Isso sugere que, para problemas que surgem durante a locação e exigem reparos urgentes, a responsabilidade inicial é do locador.
Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.
Por outro lado, o locatário, de acordo com o artigo 23 da Lei do Inquilinato, é obrigado a informar o locador sobre qualquer dano ou defeito que precise de reparo, portanto, falhas em cumprir essa notificação poderiam transferir parte dessa responsabilidade ao locatário.
Assim, na ausência de culpa do locatário, a responsabilidade pelo reparo do imóvel e pela indenização dos móveis danificados devido a vícios ou defeitos anteriores parece recair sobre o locador.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – site: www.ferrazsampaio.adv.br
