Na hora de comprar um imóvel, a burocracia e os altos custos de cartório e impostos levam muitos a optar por um atalho: o contrato de gaveta.
O acordo, assinado apenas entre comprador e vendedor, sela um compromisso, mas deixa uma enorme intranquilidade, pois é aí que “mora o perigo”.
Apesar de parecer um “negócio fechado”, esse documento não tem o poder de tornar o comprador o novo dono do imóvel perante a lei.
Só é dono quem registra.
No Brasil, a regra é clara e está no Código Civil: a propriedade de um imóvel só é transferida oficialmente após o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis portanto, sem esse passo, o vendedor continua sendo, para todos os efeitos legais, o verdadeiro proprietário.
O contrato de gaveta, assim, cria apenas uma obrigação entre as duas partes que o assinaram, não obrigando para mais ninguém, nem para a justiça, nem para os bancos.
Quem compra um imóvel por contrato de gaveta assume uma série de riscos que podem levar à perda do bem e de todo o dinheiro investido.
1. Dívidas do Vendedor: Se o vendedor (que ainda é o dono oficial) tiver seu nome inscrito em dívidas, o imóvel pode ser penhorado pela justiça para quitá-las. O comprador terá que entrar com uma ação para provar que é o verdadeiro possuidor, gerando custos com advogados e muita dor de cabeça.
2. Falecimento do Vendedor: Se o vendedor falecer antes de transferir a escritura, o imóvel irá para o inventário e será disputado por seus herdeiros.
3. Má-fé e Venda Duplicada: O vendedor de má-fé pode vender o mesmo imóvel para outra pessoa. Se esse segundo comprador registrar a escritura primeiro, ele se tornará o proprietário legal, e o “gaveteiro” ficará apenas com o prejuízo.
Engana-se quem pensa que os riscos são apenas para o comprador, pois o vendedor também fica em uma posição vulnerável.
• Dívidas em Seu Nome: Enquanto o imóvel estiver em seu nome, todas as dívidas relacionadas a ele (como IPTU e taxas de condomínio) serão cobradas do vendedor.
• Problemas com Financiamento: Se o imóvel for financiado e o comprador de gaveta deixar de pagar as parcelas, é o nome do vendedor que será negativado nos serviços de proteção ao crédito, pois, para o banco, ele continua sendo o único devedor.
Embora a justiça possa, em alguns casos, proteger o comprador de boa-fé, essa proteção não é garantida e sempre dependerá de um processo judicial.
O que parece uma economia no início pode se transformar em um prejuízo muito maior no futuro.
Especialistas são categóricos: a única forma de garantir a segurança na compra de um imóvel é fazer o processo completo, com a lavratura da escritura pública e o seu devido registro no Cartório de Imóveis.
A tranquilidade de ser o verdadeiro dono do seu lar não tem preço.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – site: www.ferrazsampaio.adv.br
