Os requisitos como posse mansa, pacífica, sem oposição e com ânimo de dono são comuns a todas as modalidades de usucapião, e o pagamento de tributos como IPTU pode ser um indicativo de posse com ânimo de dono, mas não é suficiente por si só para configurar a usucapião, contudo, o pagamento do referido tributo somado à manutenção do imóvel, reforçam o exercício da posse com ânimo de dono.
Para um exame mais preciso é necessário considerar as modalidades de usucapião previstas na legislação brasileira, especialmente no Código Civil, bem como na Constituição Federal.
Em geral, a usucapião ordinária requer prova de posse pacífica e contínua por 10 anos, enquanto o extraordinário pode se completar em 15 anos.
Ademais, o período pode ser reduzido para 5 anos em casos específicos, como a usucapião especial urbano ou rural, que exige a posse por um período contínuo de 5 anos, desde que o possuidor não tenha outro imóvel e esteja usando o imóvel para moradia ou produção.
O artigo 1.242 do Código Civil prevê a aquisição da propriedade do imóvel por aquele que o possuir de maneira contínua e incontestada, com justo título e boa-fé, por um período de dez anos.
Este prazo pode ser reduzido para cinco anos se o imóvel foi adquirido de forma onerosa e com base em registro que foi posteriormente cancelado, desde que o possuidor tenha estabelecido sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico no local.
“Art. 1242 do Código Civil: Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, continua e incontestadamente, com justo titulo e boa-fé, o possuir por dez anos.
Paragrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.”
Para áreas urbanas, o artigo 1.240 do Código Civil, assim como o artigo 183 da Constituição Federal, estabelecem que quem possuir como sua uma área de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptos e sem oposição, utilizando-a para moradia própria ou de sua família, adquirirá o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel.
Assim diz o Código Civil:
“Art. 1240 do Código Civil: Aquele que possuir, como sua, área urbana de ate duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§1° O titulo de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou a mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§2° O direito previsto no paragrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.”
O art. 183 da Constituição Federal reza:
“Art. 183 do Constituição Federal: Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”
Por fim, a usucapião é um poderoso instrumento de regularização fundiária, mas requer uma abordagem cuidadosa e bem fundamentada.
Os advogados devem estar preparados para navegar pelas nuances legais e jurisprudenciais, garantindo que seus clientes estejam adequadamente representados e que suas reivindicações sejam rigorosamente atendidas de acordo com o que a legislação e os precedentes judiciais estipulam.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – site: www.ferrazsampaio.adv.br
