O presente artigo cuidará do sistema de proteção dos adquirentes e do procedimento legal da destituição do incorporador. A legislação dispõe acerca das tratativas dos negócios, do equilíbrio contratual e ainda, resguarda os direitos das partes, contudo, nosso artigo tem o objetivo de abordar a proteção do adquirente e não do incorporador.
As normas vigentes resguardam os direitos dos adquirentes de unidades imobiliárias no regime das incorporações, tendo como base a Constituição Federal, especialmente nos princípios da isonomia, do devido processo legal e da garantia da propriedade privada, bem como o Código de Defesa do Consumidor e o sistema do Registro de Imóveis (Lei nº 4.591/1964).
No Código Civil encerra-se os princípios e normas aplicáveis aos contratos em geral, tratando, em especial, do princípio da proteção da boa-fé objetiva e do equilíbrio do contrato.
Como podemos perceber, a legislação dispõe acerca das tratativas dos negócios, do equilíbrio contratual e ainda, resguarda os direitos das partes, mas, nosso artigo tem o objetivo de abordar a proteção do adquirente e não do incorporador.
A Lei nº 4.591/1964 é dotada de mecanismos que põem em segurança os atos de constituição e à transmissão de direitos reais sobre imóveis, protegendo os adquirentes, diante da sua vulnerabilidade frente ao incorporador.
A referida Lei dispõe que caracteriza a mora quando há o atraso excessivo da obra ou a suspensão por 30 dias ou mais, sem que haja um justo motivo, facultando-se aos adquirentes a destituição do incorporador.
O procedimento inicia-se com a notificação judicial do incorporador para retomar a obra, em 30 dias, caso contrário, a comissão de representantes será imitida na posse da obra e da documentação da incorporação.
Importante informar que a destituição e a consequente imissão na posse devem ser aprovadas pela maioria absoluta dos adquirentes, em assembleia geral.
Aprovadas, duas são as atitudes que podem ser tomadas: 1) prosseguimento da obra ou, 2) liquidação do patrimônio da incorporação (alienação do terreno e etc), onde a comissão de representantes, diante da situação da obra, poderá optar.
Para que haja legalidade na destituição do incorporador, extrajudicialmente, faz-se necessária a observância do procedimento.
Primeiramente, assim que constatada a suspensão ou atraso nas obras, sem justo motivo, deve-se deliberar em “assembleia geral convocada pela comissão de representantes ou, na sua falta, por 1/6 dos adquirentes ou pela instituição financiadora da obra; em caso de falência, a assembleia pode ser convocada pelo juiz prolator da decisão.”
Após a deliberação e a aprovação da maioria absoluta dos adquirentes, a comissão de representantes notificará judicialmente o incorporador, conforme já assinalei anteriormente.
“A investidura dos adquirentes na prática desses e outros atos de gestão é, necessariamente, precedida de inúmeras providências preliminares que envolvem sua imissão na posse da obra e dos documentos da incorporação, o exame da situação da incorporação, compreendendo a identificação e quantificação das disponibilidades do negócio, o inventário dos equipamentos, ferramentas, material existente no canteiro de obra e unidades do estoque, bem como a avaliação dessas unidades, o exame da situação patrimonial da incorporação e do estado da obra, a elaboração de orçamento para conclusão da obra, entre outras medidas.”
Fontes: Incorporação imobiliária / Melhim Namem Chalhub. – 7. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2023.
Lei nº 4.591/1964
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado imobiliário e condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos, professor universitário, coordenador da pós-graduação de Direito Contratual e Direito Imobiliário do Proordem-Campinas. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br Site: www.ferrazsampaio.adv.br
