Comprar um imóvel é o sonho de muitos brasileiros, mas essa jornada exige uma investigação detalhada para que o investimento não se transforme em um pesadelo jurídico.
O ponto central dessa segurança está em um documento conhecido como matrícula, ou seja, a certidão de nascimento do imóvel.
De acordo com a Lei 13.097 de 2015, vigora no Brasil, o chamado princípio da concentração, que estabelece uma regra clara: para que uma dívida ou problema judicial do vendedor afete o comprador, essa informação precisa estar obrigatoriamente averbada na matrícula do imóvel.
Essa legislação foi criada para proteger quem compra de boa-fé, permitindo que o cidadão confie no que está escrito no papel oficial do cartório.
Na prática, se um credor do vendedor não teve o cuidado de registrar na matrícula que aquele imóvel está garantindo uma dívida ou que existe um processo judicial em curso, ele terá dificuldade para anular a venda depois que o negócio for fechado.
A lei dispensa o Cartório de exigir certidões negativas de Tribunais, por exemplo, concentrando toda a responsabilidade na verificação do histórico do imóvel no Registro de Imóveis.
No entanto, o sinal de alerta deve acender quando o comprador descobre, por outros meios, que o vendedor possui empresas com dívidas pesadas, mesmo que esses débitos ainda não tenham chegado ao cartório de imóveis.
Nesses casos, surge o risco da chamada fraude contra credores. Se ficar provado que o comprador sabia da situação financeira precária do vendedor e aceitou participar do negócio para ajudar a esconder o patrimônio, a justiça pode anular a venda.
O conhecimento prévio de que o dono do imóvel está “quebrado” ou respondendo por dívidas empresariais pode derrubar a proteção que a lei oferece ao comprador comum.
Além das dívidas pessoais do vendedor, existem as dívidas que “grudam” no imóvel, como o IPTU e as taxas de condomínio, portanto, quem compra a casa ou o apartamento assume automaticamente todos os atrasados, independentemente de quem era o dono na época em que a dívida foi feita.
Por isso, conferir se o condomínio e os impostos estão em dia é um passo que não pode ser ignorado, pois esses valores não são apagados pela simples transferência da propriedade.
Para garantir uma compra segura, a recomendação é não se limitar apenas ao que aparece na matrícula quando se sabe que o vendedor tem negócios empresariais.
O ideal é exigir declarações de que o vendedor não possui dívidas que possam levá-lo à falência e, se possível, solicitar certidões da empresa dele.
Em situações de risco, uma estratégia comum é reter parte do pagamento até que as dívidas conhecidas sejam quitadas.
O contrato deve ser muito claro ao dizer que o vendedor garante que o imóvel está livre de problemas e que ele se responsabiliza caso o comprador venha a perder o bem por decisões judiciais futuras.
Renato Ferraz Sampaio Savy é advogado Imobiliário e Condominial, mestre em Direitos Difusos e Coletivos e professor universitário. E-mail: contato@ferrazsampaio.adv.br – site: www.ferrazsampaio.adv.br
